物件情報
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物件名：伊勢市駅 徒歩4分 民泊可戸建て
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住所：三重県伊勢市 宮後
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交通：近鉄山田線 伊勢市駅 徒歩4分
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賃料：3.5万円／月
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管理費：0円
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礼金：家賃2か月分（7万円）
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敷金：なし
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間取り：4DK（面積不明）
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築年数：不明（現状渡し）
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改装：自由（費用は借主負担）
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保証会社：日本セーフティー加入要
民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ◎ | 伊勢市駅徒歩4分、伊勢神宮も至近で集客しやすい |
| 賃料 | ◎ | 破格の家賃、民泊向き物件としてはかなり安い |
| 物件状態 | × | 築年数不明・改装前提・老朽化の可能性大 |
| 市場環境 | ◎ | 伊勢市の宿泊需要は非常に高い |
| 初期投資 | △ | 改装費用が重くのしかかる可能性が高い |
契約前に確認するポイント
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建物の劣化状況（雨漏り・シロアリ・配管・電気系統は必須チェック）
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旅館業許可が取得可能か（間取り・消防設備・改修必要箇所の確認）
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改装費用の概算（過去の事例から最低でも200～400万円程度見込むべき）
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給排水・トイレ・お風呂の設備状況（古い場合は大きな追加費用が必要）
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近隣住民への民泊運営の影響（住宅密集地で民泊反対運動が起きるリスクも）
周辺地域の平均稼働率
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伊勢市内の民泊平均稼働率：約60～80%
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繁忙期（GW、お盆、年末年始）はほぼ満室
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平日・閑散期は価格競争激化
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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1泊単価：12,000円（伊勢市の戸建て民泊相場）
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稼働率：65%
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月間宿泊数：約20泊
年間売上：12,000円 × 20泊 × 12ヶ月 ＝ 約288万円
年間賃料：3.5万円 × 12ヶ月 ＝ 42万円
その他経費（光熱費・清掃費・手数料等）：年間約100万円
年間収支試算
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年間売上：約288万円
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年間支出：約142万円
→ 年間利益：約146万円
※改装費用300万円投資と仮定すると、回収期間は約2～3年
（低価格民泊のため、短期間で初期投資を回収するのは難しい）
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価を上げるために「和モダン」「伊勢らしい内装」を重点リフォーム
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ペット可・大人数対応で競合との差別化
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駐車場確保（車利用が多い伊勢観光には必須）
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体験型プラン（着物・サイクリング・伊勢うどん作り体験など）を提供し、付加価値を向上
結論
本物件は、家賃の安さと立地の良さが非常に魅力的ですが、築年数不明・現状渡しという不確定要素が大きく、改装費で大きく失敗するリスクがあります。
小さな予算で民泊を始めたい人にとっては貴重なチャンスですが、甘い見積もりで始めると「改装に予想以上にお金がかかり、赤字を垂れ流す」結果になる可能性も高い物件です。
民泊経験者、または改装コストをきちんとコントロールできる方にはおすすめですが、民泊初心者にはややハイリスクと言えます。