物件概要
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物件名：ジモティー掲載ページ
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住所：新潟県長岡市栃尾山田
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最寄り駅：JR長岡駅からバス →「栃尾車庫前」下車 徒歩14分
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家賃：35,000円（家賃2ヶ月無料キャンペーン中）
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敷金・礼金：なし
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建物種別：戸建て（7DK）
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敷地面積：173坪（駐車場・庭あり）
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DIY自由、民泊・店舗利用可、ペット可、生活保護相談可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★★★★ |
| 集客ポテンシャル | ★☆☆☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★★☆ |
総合評価：★★☆☆☆（集客・収益性はかなり厳しい）
良い点
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家賃が破格の3.5万円、初期費用もほぼゼロ
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10年住めば建物無償譲渡（破格の長期入居特典）
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DIY・リフォーム自由（クリエイティブに活用できる）
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民泊、店舗利用OK（業種申告制で柔軟）
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ペットOK、生活保護OK、LGBTQフレンドリーと受け入れ体制は非常に柔軟
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広大な敷地、複数台駐車可能、家庭菜園もできる
厳しい点
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圧倒的に集客が困難な立地
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JR長岡駅からバスで約40分、さらにバス停から徒歩14分という超・交通不便エリア
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栃尾は自然は豊かだが、観光地としての集客力がほとんどない（※栃尾油揚げ以外に明確な観光資源がない）
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建物が現状有姿（残置物あり、修繕ゼロ）
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インフラ・設備故障が発生した場合は全て自己責任
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雨漏り、断熱不良、配管トラブル等のリスクが極めて高い
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民泊利用の場合の実質宿泊単価が低い
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田舎民泊の宿泊客は価格に非常に敏感、1泊5,000～8,000円が限界
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高稼働で回しても利益はごくわずか
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冬季の豪雪リスクあり
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新潟内陸エリアであり、冬は積雪が多く、交通・建物維持に負担がかかる
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収支シミュレーション（民泊運用時）
前提条件
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平均宿泊単価：7,000円／泊
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稼働率：30%（田舎民泊の現実的水準）
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月間売上：7,000円 × 0.3 × 30日 ≒ 63,000円
月間経費
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家賃：35,000円
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光熱費・Wi-Fi：25,000円
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クリーニング・消耗品：20,000円
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OTA手数料：6,000円（10%）
月間利益：▲23,000円（赤字）
年間利益：▲276,000円
仮に自己清掃・直予約で運営しても、利益は年間10万円程度が限界。
改善ポイント
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田舎体験付き宿泊に特化する
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山菜採り、雪かき体験、家庭菜園体験、薪割り体験など、宿泊＋地域体験のセット販売で単価アップを狙う
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長期民泊・合宿利用への転換
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都会からの移住体験、企業研修、学生サークルの合宿向けに「1週間～1ヶ月単位」で貸し出す方向が現実的
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古民家カフェや日帰りイベントスペースとして活用
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宿泊にこだわらず、地元民向けの日帰り利用（DIY教室、ワークショップ、バーベキュー場）で運用も検討
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注意すべきリスク
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建物が古く、改修工事が必要になれば簡単に家賃以上のコストが発生
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冬季の雪害で屋根の破損や水道凍結が起きた場合、全て借主負担
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DIY自由だが、改修費用は基本的に自己負担で戻ってこない投資となる
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長期入居で無償譲渡されるが、「土地は譲渡対象ではない可能性」もあるため事前確認が必須（建物のみの場合、土地は借地になる可能性も）
まとめ
この物件は、家賃が非常に安く、DIY可能、契約条件も柔軟と**「挑戦したい人にとっては面白い物件」**です。
しかし、民泊として収益化を目指す場合は、立地と集客のハードルが極めて高く、安易に手を出すと赤字になるリスクが大きいです。
本気で取り組むのであれば、「民泊＋地域体験」「民泊＋合宿利用」「民泊＋イベント貸し」の複合的な収益モデルを組み合わせないと成功は難しいでしょう。
家を無料で貰える特典は魅力ですが、もらった後も維持費がかかることをしっかり計算する必要があります。
✅ 田舎暮らし・DIY好き・副業感覚でやってみたい方 → 面白い物件
❌ 民泊一本で本格的に稼ぎたい方 → ほぼ確実に失敗する物件