物件情報
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住所：福岡県岡垣町（正確な住所非公開）
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最寄り駅：JR鹿児島本線 都府楼南駅（※物件の所在地は筑紫野市と記載がありますが、投稿内容から岡垣町が正しい模様）
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交通：最寄り駅からの距離記載なし（かなり遠い可能性大）
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家賃：15万円
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金なし、礼金1ヶ月
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建物種別：戸建て（築年数不明）
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間取り：5LDK（現状）
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駐車場：あり（広い）
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★★★☆ |
| 集客ポテンシャル | ★☆☆☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★★☆ |
総合評価：★★☆☆☆（利益を出すにはかなり難しい物件）
良い点
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隣家がなく、騒音クレームリスクが極めて低い
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駐車場、庭が広く、バーベキューや家族向けイベントができる環境
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波津海岸まで徒歩圏内（夏季は一部集客が見込める）
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大家との直接契約、初期費用も安く、柔軟な契約内容
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保健所、役所への相談は必要だが、用途地域クリア済み
悪い点
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最寄り駅までの距離が不明（ほぼ間違いなく遠い）
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岡垣町自体が観光地として極めて弱い
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年間を通しての集客は期待しにくく、季節依存（海水浴客）になりやすい
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周辺に飲食店や観光資源が少なく、「泊まってもやることがない」リスクあり
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役所・保健所との詳細な許認可手続きは全て自己責任（支援なし）
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建物の築年数、設備状況が一切不明（修繕リスク高い可能性）
契約前に確認するポイント
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正確な所在地、最寄り駅からの距離
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建物の築年数と修繕履歴（水回り、雨漏りなど要注意）
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波津海岸の年間訪問者数、近隣民泊の稼働状況
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旅館業法簡易宿所取得の可否（保健所に事前相談必須）
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ライフライン（井戸水・下水道）の維持管理体制とトラブル時の対応
周辺地域の平均稼働率
岡垣町の民泊稼働率データは極端に少ないですが、福岡県郊外の民泊平均稼働率は40～50%が一般的。
岡垣町は知名度が低く、都市部や有名観光地からも距離があるため、実質稼働率は30～40%程度が現実的です。
夏場（7～9月）は稼働率が一時的に上がる可能性がありますが、オフシーズンはほぼ稼働しないリスクも高いです。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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平均宿泊単価：15,000円／泊（8人利用想定）
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稼働率：35%
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月間売上：15,000円 × 0.35 × 30日 ≒ 157,500円
月間経費
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家賃：150,000円
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光熱費・Wi-Fi：25,000円
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クリーニング・消耗品：35,000円
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OTA手数料：約15,000円（10%程度）
月間利益：▲67,500円（完全赤字）
年間利益：▲810,000円
想定利益が低い場合の改善案
改善案1｜長期民泊（マンスリー型）へ転換
都市部の単発客を狙うのは難しいため、地方転居者・ワーケーション・企業の長期研修用など、月単位で貸す戦略を検討。
改善案2｜イベント貸しに特化
駐車場・庭付きの強みを活かし、日帰りBBQ会場、撮影スタジオ、合宿利用などに用途を広げる。
改善案3｜地元観光業との連携
地元の漁師体験、釣りガイド、SUP、サーフィン体験などと連携し、付加価値をつけて宿泊単価を上げる。
まとめ
この岡垣町の物件は、民泊可能とはいえ立地が致命的に弱いため、普通に運営しても高確率で赤字になります。
「隣家がない」「海が近い」という魅力は局地的なニーズには刺さるものの、
駅から遠く、観光地としての集客力が低いエリアで、15万円の家賃はかなりリスクが高い設定です。
初心者がいきなり手を出す物件ではなく、地方民泊運営経験者で独自販路がある方でないと利益化は極めて困難です。
もしどうしてもこの物件を検討したい場合は、
必ず「長期貸し・日帰り貸し・企業利用」など、民泊以外の収益モデルを併用できるかを真剣に検討してください。
民泊を夢見て安易に契約すると、確実に失敗するリスクが高い物件です。