物件概要
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物件名：ジモティー掲載ページ
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住所：北海道札幌市南区石山二条2丁目
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最寄り駅：地下鉄南北線 真駒内駅 徒歩36分
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家賃：35,000円（管理費なし）
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敷金・礼金：なし
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建物種別：マンション（2LDK／2階建の2階部分）
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築年数：42年
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条件：
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民泊転貸可
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ペット相談可（犬・猫）
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駐車場1台無料
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生活保護・外国人・高齢者入居可
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事務所・ルームシェア可
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民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★★★★ |
| 集客ポテンシャル | ★★☆☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★☆☆ |
総合評価：★★☆☆☆（副業民泊向き、収益は小さい）
良い点
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家賃3.5万円＆初期費用ほぼゼロ
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敷金・礼金なしで超低リスクスタート可能
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民泊転貸OK（正式許可済）
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サブリース民泊が明記されており、違法リスクが低い
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ペット可・外国人可・生活保護可で間口が広い
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柔軟な入居条件で集客層を広げやすい
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無料駐車場付き（北海道では重要）
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レンタカー需要にも対応できる
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リモート内覧可＆法人契約可
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遠方からでも契約がしやすい
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厳しい点
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駅徒歩36分の超・交通不便物件
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最寄りの真駒内駅から徒歩36分は事実上「車必須」
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観光客向けの集客が非常に難しい立地
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札幌中心部から距離があり、冬季の集客が絶望的
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冬は積雪が厳しく、公共交通機関のアクセスもさらに悪化
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築42年で設備の老朽化リスクあり
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見た目も内装も古く、宿泊単価を高く設定できない
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光熱費・清掃費・手数料を差し引くと利益が非常に薄い
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都心民泊ほどの粗利はまず見込めない
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ペット可民泊は逆に集客に不利
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一般旅行客は「ペット可物件＝汚い」というイメージを持つケースがあり、除菌・清掃を徹底しないと評価が下がりやすい
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収支シミュレーション（民泊運用時）
前提条件
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平均宿泊単価：4,000円／泊
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稼働率：40%（ローカルエリア民泊の現実的水準）
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月間売上：4,000円 × 0.4 × 30日 ≒ 48,000円
月間経費
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家賃：35,000円
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光熱費・Wi-Fi：20,000円
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OTA手数料：4,800円（10%）
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クリーニング費用：15,000円
月間利益：▲26,800円（赤字）
年間利益：▲321,600円（継続赤字）
仮に自己清掃・直予約メインにしても、利益は月数千円程度が限界。
改善ポイント
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超長期滞在（30泊以上）の格安民泊に特化
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車移動が前提の利用者や、建設業・出張利用者向けに「1ヶ月単位のウィークリーマンション」として提供すると黒字化の可能性あり
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ペット可民泊の強みを最大化
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「ペットと泊まれる民泊」「ペットと長期滞在」を前面に打ち出す niche 集客戦略が有効
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冬季は休業する
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冬場は思い切って休業し、春〜秋の季節限定営業で損失を抑えるのも一案
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注意すべきリスク
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築年数相応の故障リスク（特に暖房・水回り）
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冬場の除雪・凍結事故の対応は自己責任
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ペットによるトラブル（ニオイ・汚れ・備品破損）
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長期利用者の滞納・ゴミ問題リスク（柔軟な入居条件物件は注意が必要）
まとめ
この物件は**「初期費用をとにかく抑えたい人向け」**で、民泊というよりも「長期格安貸し」のほうが現実的に利益を出しやすい物件です。
短期民泊一本で黒字化は非常に厳しく、副業・趣味・ペット民泊として割り切って運営するのであれば面白いですが、「本業として利益を出したい」方にはおすすめできません。
✅ 副業で民泊を試したい・格安物件を探している人 → 検討価値あり
❌ 民泊で月10万円以上の利益を狙う人 → 他を探した方が良い