物件情報
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住所：岐阜県岐阜市大宝町２丁目
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交通：
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JR東海道本線 岐阜駅 徒歩11分
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賃料：
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通常利用：10.5万円／月（管理費 5,000円）
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民泊利用：10.0万円／月（管理費別）
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敷金・礼金：なし
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保証金：賃料3ヶ月分（約30万円）
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面積：75㎡
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建物構造：鉄骨造 5階建（1階部分）
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築年数：1990年（築35年）
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特徴：
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フリーレント6ヶ月（民泊利用時も適用可能か要確認）
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民泊相談可
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駐車場なし（物件横に縦列2台駐車可：月額2万円）
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民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆ |
| 建物状態 | ★★★☆☆ |
| 初期費用 | ★★★☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★☆☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★☆☆ |
総合評価：★★★☆☆（収支計画次第では検討可）
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良い点
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岐阜駅徒歩11分とまずまずの立地。
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フリーレント6ヶ月で初期投資をかなり抑えられる。
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鉄骨造のため耐震性は木造より安心。
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1フロアで75㎡、複数人の宿泊にも対応可能。
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悪い点
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駐車場が別契約かつ月額2万円で、車社会の岐阜では不便。
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民泊市場が小さく、岐阜市内でも観光需要は限定的。
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保証金3ヶ月（約30万円）が地方物件にしては高め。
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駅徒歩11分は微妙で、雨天時・荷物が多い旅行者にはやや遠い印象。
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契約前に確認するポイント
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フリーレント6ヶ月が民泊利用にも適用されるかを必ず確認。
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消防法・旅館業法適合可能か、岐阜市への事前相談が必須。
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近隣住民との距離感（特に騒音トラブルリスク）を現地で確認。
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駐車場の空き状況と契約条件。
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建物設備の現状確認（エアコン・トイレ・防火設備の有無）
周辺地域の平均稼働率
岐阜市内の民泊稼働率は40〜55％程度と都市圏と比べると低水準。
名古屋や観光地へのアクセス拠点として一定の需要はあるものの、繁忙期と閑散期の差が激しく、週末だけ予約が入るケースが多い地域です。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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平均宿泊単価：10,000円／泊（複数人利用前提）
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稼働率：50%
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月間売上：約150,000円（10,000円 × 0.5 × 30日）
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月間経費：
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家賃：100,000円
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管理費：5,000円
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光熱費・インターネット：約15,000円
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クリーニング・消耗品：約30,000円
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OTA手数料：約15,000円（10%）
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月間利益：約 -15,000円（赤字）
年間利益：約 -180,000円（赤字）
想定利益が低い場合の改善案
現状では、この物件を単純な民泊として運営すると赤字リスクが高いです。フリーレント期間内に黒字化の目処を立てる必要があります。
改善案
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地域イベント特化型運用
→ 岐阜市のイベント（花火大会・長良川鵜飼など）に合わせたプランを打ち出し、繁忙期集客を最大化。 -
法人・研修利用ターゲット
→ 平日に稼働しにくい民泊では、地元企業向けに研修・ワーケーション利用を提案し、安定稼働を狙う。 -
長期滞在プランの導入
→ 1週間以上のディスカウントプランを設定し、稼働率を底上げ。 -
レンタルスペース併用
→ 日中はワークショップ・撮影会場・サロン利用として時間貸しし、夜間は民泊として活用。
まとめ
この物件はフリーレント6ヶ月が最大の武器ですが、それを過ぎた後の固定費負担に耐えられるかが重要な分岐点です。
岐阜エリアは民泊の集客難易度が高く、観光目的だけでは十分な収益を得るのは難しい地域です。
法人利用やレンタルスペースと組み合わせることで、ようやく黒字化が見えてくる物件と言えるでしょう。
表面的な条件の良さに惑わされず、厳しい現実を踏まえた収支計画を立てた上での検討が必要です。初心者にはおすすめしませんが、リスク管理と多用途活用が得意な方なら、うまく活かせる可能性はあります。