物件情報
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物件名：ロックウェーブ一戸建
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住所：山梨県中巨摩郡昭和町河西
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交通：
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身延線 常永駅 徒歩18分
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賃料：11万円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金：各2ヶ月（初期費用は合計44万円＋保証会社費用）
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面積：130.51㎡（5LDK・メゾネット）
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建物構造：ブロック造 2階建
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築年数：1970年（築54年）
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特徴：駐車場あり・飲食店可・民泊相談可・現況渡し
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★☆☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★★☆☆ |
| 運営難易度 | ★★☆☆☆ |
総合評価：★★☆☆☆（慎重に検討すべき）
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良い点
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5LDK・130㎡の広さで大人数利用が可能。
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駐車場付きでファミリーやグループ旅行客を狙える。
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イオンモール甲府昭和店が徒歩圏内で利便性は高い。
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悪い点
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駅から徒歩18分で、車がないと不便（公共交通機関での集客が難しい）。
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初期費用が44万円以上と地方物件にしては高め。
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築54年で現況渡しのため、リフォーム・設備投資が必要。
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地方民泊のため、都市部ほど安定した稼働率は見込めない。
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契約前に確認するポイント
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建物の現況（雨漏り、配管、電気容量など）を必ず確認。
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消防法・旅館業法適合可能か、山梨県または昭和町役場への事前相談。
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住宅街での民泊に近隣住民がどの程度理解を示すか（地方は特にトラブルになりやすい）。
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駐車場の利用条件（無料かどうか、何台まで可能か）を明確にする。
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競合民泊施設・ビジネスホテルの稼働率と価格帯の調査。
周辺地域の平均稼働率
昭和町周辺の民泊稼働率は、40〜55％程度と全国平均より低めです。
甲府市内の駅近物件ならばもう少し高くなりますが、郊外かつ車必須の物件は閑散期に大きく稼働率が落ち込む傾向があります。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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平均宿泊単価：15,000円／泊（5LDK・グループ利用を前提）
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稼働率：50%
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月間売上：約225,000円（15,000円 × 0.5 × 30日）
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月間経費：
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家賃：110,000円
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光熱費・インターネット：約20,000円
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クリーニング・消耗品：約35,000円
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OTA手数料：約22,500円（10%）
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月間利益：約37,500円
年間利益：約450,000円
※ただし、リフォーム費用がかかるため、初年度は利益が出ない可能性が高い。
想定利益が低い場合の改善案
現状では利益幅がかなり薄く、リフォームコストを考えるとリスクは高めです。黒字化を目指すには次のような工夫が必要です。
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長期滞在者向けにシフト
→ 家族単位のウィークリー・マンスリープランを用意し、稼働率を底上げ。 -
地元体験型プランの提供
→ 山梨観光（ぶどう狩り、ワイナリー巡り、富士山ツアー）とセットで予約することで高付加価値化。 -
法人・研修利用向け
→ 近隣企業の合宿所・短期社員寮として貸し出す。 -
自社予約強化
→ 自社サイト・Instagramで直接予約を増やし、OTA手数料削減。
まとめ
この物件は、地方・郊外型民泊の典型的なリスク物件です。広さや駐車場付きといったメリットはあるものの、交通の不便さ、低稼働率、リフォーム必須、初期費用が重たい、という明確なデメリットも抱えています。
民泊初心者には不向きで、地方民泊の経験がある方、もしくは法人向けや長期滞在向けにピボット（事業転換）できる方にのみおすすめです。
表面的な安さに飛びつくのではなく、収支計画を綿密に立てた上で契約することを強くおすすめします。失敗すると、固定費だけが重くのしかかる危険な物件と言えるでしょう。