物件情報
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物件名：紅荘（SUUMO掲載ページ）
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住所：東京都大田区大森南2丁目
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交通：
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京急空港線 大鳥居駅 徒歩17分
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東京モノレール 昭和島駅 徒歩19分
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京急本線 梅屋敷駅 徒歩19分
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賃料：13万円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金：各1ヶ月（計26万円）
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保証会社利用料：初回賃料50%、以降毎月賃料の1.5%
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専有面積：59.5㎡（4LDK）
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建物構造：鉄骨造 3階建（最上階）
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築年数：1971年築（築55年）
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特徴：
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民泊相談可・外国籍相談可
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リノベーション済
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駐車場なし（バイク・自転車は可）
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民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★★☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★☆☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★☆☆ |
総合評価：★★☆☆☆（利益化は難易度高め）
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良い点
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4LDKで多人数宿泊可能（民泊としては希少）
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リノベーション済で比較的清潔感あり
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スーパー・コンビニが徒歩1〜3分圏内で生活利便性は高い
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外国人観光客・民泊相談可と明記されており、民泊運営がしやすい
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悪い点
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駅徒歩17分は都内民泊としては致命的に遠い
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駐車場がない（郊外物件なら必須）
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築55年のため、建物全体の老朽化は避けられない
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空港アクセスも良くない（蒲田・大鳥居エリアで駅遠は選ばれにくい）
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民泊エリアとして競合が強い（蒲田・大鳥居エリアは新築・駅近が多い）
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契約前に確認するポイント
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消防法適合の可否（民泊新法か旅館業取得かで必要設備が異なる）
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民泊プラットフォームの掲載可否（SUUMO記載の「民泊相談可」が短期宿泊か、長期のみか詳細確認）
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建物全体の給排水・電気設備の状況（築古のため注意）
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騒音・トラブル防止のため、近隣住民の意向確認
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フロア図面・避難経路の確認
周辺地域の平均稼働率
大田区・蒲田エリアの民泊平均稼働率は65〜75％程度ですが、
本物件のように駅から徒歩15分以上の場合、稼働率は50〜55％程度に落ち込む可能性が高いです。
加えて、観光客は都心部か空港至近を優先する傾向があり、この物件のロケーションは選ばれにくいのが現実です。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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平均宿泊単価：14,000円／泊（4LDK・多人数利用を前提）
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稼働率：50%
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月間売上：約210,000円（14,000円 × 0.5 × 30日）
月間経費
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家賃：130,000円
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水道代：2,000円
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24時間サポート：2,750円
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光熱費・Wi-Fi：20,000円
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クリーニング・消耗品：35,000円
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OTA手数料：21,000円（約10%）
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保証会社手数料：1,950円
月間利益：▲2,700円（ほぼトントン、もしくは軽い赤字）
年間利益：ほぼ0〜▲50,000円
想定利益が低い場合の改善案
改善案1｜長期滞在・ウィークリー対応
駅遠立地を逆手に取り、1週間以上の割引プランを充実させ、長期利用客（研修・転勤・工事関係者）をターゲットにする。
改善案2｜自社集客・外国人専門SNS活用
AirbnbやBookingだけでなく、自社予約サイトを立ち上げ、外国人向けInstagram・Facebook・中国系OTA（途家など）で直接集客し、手数料を削減。
改善案3｜駐輪場・バイク貸出サービス
駐輪場・バイク置き場を活用し、自転車や原付バイクの貸出をセットにすることで、駅遠をカバー。
まとめ
「駅徒歩17分」「築55年」「駐車場なし」という典型的に集客が難しい民泊物件です。
表面的には「広い」「民泊相談可」「リノベーション済」で魅力的に見えますが、都内民泊で駅徒歩15分超は観光客にほぼ選ばれないのが現実です。
長期利用や法人利用に切り替える視点がないと、黒字化は難しい可能性が高い物件です。
初心者にはおすすめしませんが、「コストを抑えて多人数民泊をやりたい」「独自集客ルートを持っている」「長期プランに特化したい」といったニッチな運営戦略を取れる方には検討の余地ありです。
駅近・築浅物件と安易に比較せず、「この物件でどう差別化できるか」を真剣に考えることが成功の鍵です。