物件概要
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物件名：ジモティー掲載ページ
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所在地：東京都世田谷区代田1丁目
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最寄り駅：
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小田急小田原線 世田谷代田駅 徒歩10分
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小田急小田原線 梅ヶ丘駅 徒歩13分
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小田急小田原線 下北沢駅 徒歩16分
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家賃：154,300円
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敷金・礼金：なし
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管理費：なし
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間取り：1K（20㎡）
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構造：軽量鉄骨造
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築年数：不明
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用途地域：第一種低層住居専用地域（用途制限あり）
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民泊利用：可能（明記あり）
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ |
| 建物状態 | ★★★☆☆ |
| 初期費用 | ★★★☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★★★★ |
| 運営難易度 | ★★☆☆☆ |
総合評価：★★★☆☆（好立地ハイリスク物件）
良い点
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都心アクセス抜群の好立地
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新宿・渋谷・下北沢など外国人観光客に人気のエリアが至近
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民泊転貸可（明記あり）
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サブリース民泊が可能なため、法的リスクが低い
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敷金・礼金なし＆フリーレントあり
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初期費用を比較的抑えやすい
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家具・家電付きで即営業可
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初期投資が最小限で済む
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公式LINEやX（旧Twitter）でのサポートも充実
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条件交渉や物件提案のレスポンスが早そう
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厳しい点
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家賃15.4万円はワンルーム民泊にしては高すぎる
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都心でも家賃10～12万円が1K民泊の収益ライン。家賃設定が高く、稼働率が相当良くないと赤字リスク大。
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第一種低層住居専用地域で近隣クレームリスクあり
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許可があっても住宅街で民泊はトラブルになりやすい（騒音・ゴミ・マナー）
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清掃コストとOTA手数料を差し引くと利益がほぼ出ない
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都心で清掃単価は6,000〜8,000円が相場。短期宿泊では手残りがかなり薄くなる。
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間取り20㎡で2名が限界。客単価を上げにくい
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宿泊単価は1泊7,000〜9,000円程度が相場。これ以上高く設定すると競合に負ける。
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収支シミュレーション（民泊運用時）
前提条件
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平均宿泊単価：8,000円／泊
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稼働率：70%（都心民泊の中堅水準）
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月間売上：8,000円 × 0.7 × 30日 ≒ 168,000円
月間経費
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家賃：154,300円
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清掃費：20,000円（自社清掃時）
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OTA手数料：16,800円（10%）
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光熱費・Wi-Fi：15,000円
月間利益：▲38,100円（赤字）
仮に稼働率を80%に上げても利益は月1万円程度。
OTA手数料15%や清掃外注の場合は、赤字幅がさらに拡大。
改善ポイント
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中長期滞在（30泊以上）に特化する
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外国人ビジネス客、ワーホリ、留学生、リモートワーカー向けの長期プランで光熱費込み15万円／月で貸し出せれば収支改善可能
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直予約（インスタ・自社サイト）を増やしてOTA手数料を回避
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AirbnbやBooking.comの手数料を削減し、薄利をカバーする戦略が必要
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清掃コストの自社化／簡略化を徹底する
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特に1K民泊はクリーニングの効率化が利益を左右する
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注意すべきリスク
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住宅街のため近隣クレーム（特にゴミ出し・深夜騒音）
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賃料が高く、オフシーズンやコロナのような急な需要減で即赤字転落
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民泊規制の強化リスク（東京都は行政指導が厳しめ）
まとめ
この物件は好立地を活かせれば非常に魅力的ですが、正直ギリギリの収支です。
短期民泊一本で利益を出すには稼働率80%以上が必須で、相当高い運営スキルが求められます。
✅ 長期滞在民泊（30泊以上）をメインにしたい人 → チャレンジの価値あり
❌ 初心者・短期民泊メインで利益を出したい人 → リスク高くおすすめしない