物件情報
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【所在地】佐賀県伊万里市
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【最寄り駅】駅徒歩10分以内（駅名非公開）
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【バス停】家の目の前
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【賃料】50,000円／月
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【管理費】なし
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【間取り】5LDK（面積不明）
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【築年数】詳細不明（古民家・現状渡し）
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【初期費用】礼金1ヶ月、家賃保証、火災保険、仲介手数料
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民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（自然は魅力だが集客が難しいエリア） |
| 家賃 | ★★★★★（破格の安さ。費用負担は非常に軽い） |
| 物件状態 | ★★☆☆☆（現状渡し。改装必須で初期投資がかかる） |
| 周辺需要 | ★★☆☆☆（伊万里観光は一部需要だが民泊利用者は限定的） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（競合は少ないが需要も小さい） |
総合評価：★★★☆☆
家賃は魅力だが、立地・集客・改装コストがネック。初心者にはリスク高。
契約前に確認するポイント
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民泊営業の行政確認が必須（佐賀県伊万里市での民泊申請はエリアにより規制が異なる）
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リフォーム必要箇所の事前確認（古民家は配管や電気系統が劣化している可能性大）
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耐震性・雨漏り・白アリ等の確認（古民家特有のリスク）
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生活インフラの利便性（周辺の交通手段・スーパー・医療機関の距離）
周辺地域の平均稼働率
佐賀県全体のAirbnb平均稼働率は30%前後と低く、特に地方都市では20%台に落ち込むこともあります。伊万里市周辺は観光名所が点在するものの、宿泊需要は限定的で、競合が少ない代わりに集客は簡単ではありません。
運営した場合の想定年間利益
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【想定宿泊単価】15,000円／泊（5名以上を想定）
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【平均稼働率】25%
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【月間売上】15,000円 × 7.5日 ≒ 112,500円
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【年間売上】約1,350,000円
▼ 年間支出
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家賃：600,000円（50,000円 × 12ヶ月）
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光熱費・Wi-Fi・清掃費等：月5万円（年間600,000円）
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その他費用（OTA手数料・消耗品・税金等）：年間300,000円前後
年間支出合計：1,500,000円
年間想定利益：▲150,000円（年間赤字予想）
※リフォーム費用（数十〜数百万円）は別途必要。
想定利益が低い場合の改善アイデア
① 団体・イベント利用に特化する
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BBQ付き民泊、社員旅行、合宿、家族旅行など「大人数対応」の強みを打ち出せば、高単価で集客しやすくなる。
② 地域連携型民泊として活用
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地元の観光協会、農業体験、釣り体験、陶芸体験などと組み合わせて、宿泊+体験型パッケージを作れば、稼働率アップが期待できる。
③ 民泊以外の複合利用
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古民家カフェ、コスプレ撮影地、貸しスペースなどを平日利用として活用し、民泊＋他事業の複合型運営にすると黒字化の可能性が高まる。
結論
家賃5万円、駐車場5台付きという条件は非常に魅力的ですが、立地的に民泊単独では利益が出にくい物件です。
集客難・リフォーム必須・地方民泊の低稼働率という課題をクリアしない限り、成功は難しいでしょう。
民泊初心者が利益を狙うにはリスクが高く、地方創生型民泊や複合ビジネスを考えている上級者・地域貢献を目指す方にこそ適した物件と言えます。
✔ 安さに飛びつかず、地元での協力体制が築けるかを冷静に見極めることが重要です。