物件情報
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【所在地】東京都世田谷区代田2丁目
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【最寄り駅】小田急線 下北沢駅 徒歩8分、世田谷代田駅 徒歩5分
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【賃料】167,000円／月
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【管理費】5,000円／月
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【間取り】3DK（50㎡）
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【築年数】1980年3月（築45年）
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【契約期間】2年
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【初期費用】契約時メンテナンス費用 167,000円、鍵交換費用 25,000円、安心サポート9,900円
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【特徴】民泊相談可、ペット相談可、外国籍・ルームシェア可、宅配BOX、オートロック付き
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民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆（駅徒歩8分はギリ許容範囲だが集客に不利） |
| 家賃 | ★★☆☆☆（高い。収益を圧迫する可能性あり） |
| 物件状態 | ★★☆☆☆（築45年はリフォーム必須レベル） |
| 周辺需要 | ★★★★☆（下北沢エリアは一定の観光需要あり） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（周辺に多数の民泊物件あり、差別化が必須） |
総合評価：★★☆☆☆
家賃の高さと築年数の古さを考慮すると、民泊運営はややリスクが高い物件です。
契約前に確認するポイント
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物件管理会社との民泊契約の可否を必ず書面で確認（口頭だけではトラブルの元）
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近隣住民の民泊への反応を確認（苦情リスクが高いエリアもある）
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建物管理規約で民泊が正式に許可されているか確認（黙認状態は危険）
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室内の老朽化状況（築45年は設備トラブルが発生しやすい）
周辺地域の平均稼働率
世田谷区下北沢エリアのAirbnb平均稼働率は**約60%〜70%**と、都内でも比較的安定したエリア。ただし、近年は供給過多で価格競争が激しくなっています。
運営した場合の想定年間利益
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【想定宿泊単価】15,000円／泊（3名以上を想定した場合）
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【平均稼働率】65%
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【月間売上】15,000円 × 19.5日 ≒ 292,500円
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【年間売上】約3,510,000円
▼ 年間支出
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家賃＋管理費：2,064,000円
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光熱費・Wi-Fi・清掃費等：月6万円（年間720,000円）
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その他費用（OTA手数料・消耗品・税金等）：年間500,000円前後
年間支出合計：3,284,000円
年間想定利益：約226,000円
※これは非常にシビアな利益で、繁忙期以外は赤字になるリスクもあります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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デザインリフォームの実施
築古物件は内装次第で稼働率が大きく変わります。特に「下北沢らしい」おしゃれなインテリアに改装することで、競合との差別化が可能。 -
ペット可民泊としてブランディング
ペットと宿泊できる民泊は都内でもまだ少なく、しっかりとペット設備を整えれば高単価で貸し出せる可能性があります。 -
長期滞在向けにシフト
短期民泊ではなく、1〜3ヶ月の中期滞在（インバウンドワーカー、地方からの長期旅行者）にターゲットを絞れば、月単価も安定しやすいです。
結論
一見「下北沢エリア・民泊相談可」で魅力的に見える物件ですが、築45年、家賃17万円オーバー、徒歩8分という要素を冷静に考えると、利益はかなり薄く、安易に飛びつくのは危険です。リノベーションやターゲット戦略の工夫をしない限り、「赤字リスク」が高い物件と言えます。民泊初心者にはおすすめしませんが、戦略をしっかり立てられる上級者であれば検討の余地はあります。