物件情報
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物件名：東京都練馬区豊玉北６丁目 練馬駅 貸事務所
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住所：物件詳細はこちら
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最寄駅：西武池袋線・西武有楽町線・都営大江戸線 練馬駅 徒歩4分
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賃料：137,500円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金2ヶ月、礼金3ヶ月
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保証金：なし（賃貸保証加入必須／初回150%）
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面積：42㎡
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築年数：1981年4月（築44年）
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構造：RC造 5階部分／6階建
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契約期間：定期借家 3年
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条件：民泊相談可、外国籍NG、再契約料1ヶ月、連帯保証人必須
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その他費用：事務手数料11,000円、鍵交換代24,200円、エアコン撤去費用預金50,000円
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設備：バス・トイレ別、エレベーター、インターネット対応、都市ガス
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備考：飲食店不可、角部屋
民泊適正評価（辛口）
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民泊許可のしやすさ：★★★☆☆（事務所用途だが民泊相談可。）
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立地評価：★★★☆☆（駅徒歩4分は良いが、観光需要が高いとは言えないエリア）
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家賃と利益バランス：★★☆☆☆（賃料13.75万円は高く、稼働率が安定しないと赤字リスクが高い）
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物件状態：★★☆☆☆（築44年で設備も古め。リノベーションが必要な可能性あり）
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集客難易度：★★★☆☆（周辺に観光名所が少なく、ターゲット設定が重要）
契約前に確認するポイント
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定期借家契約のため、3年後に契約更新不可となる可能性も視野に入れること。
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築古物件のため、水回り・エアコンなど設備の老朽化状況を必ず現地確認。
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火災保険・民泊保険の加入条件と、消防法の適用についても事前確認必須。
周辺地域の平均稼働率（目安）
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練馬区周辺の民泊稼働率は約40〜50%程度と、都心エリアに比べるとやや低水準。
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特に豊玉北エリアはビジネス・住宅地の性質が強く、旅行者ターゲットは限定的。
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平均宿泊単価は6,000〜8,000円程度。
運営した場合の想定年間利益
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【収支シミュレーション】
平均宿泊単価：7,000円
稼働率：45%（周辺相場に準拠）
月間売上：約94,500円（7,000円 × 0.45 × 30日）
年間売上：約1,134,000円
年間家賃：約1,650,000円（13.75万円 × 12ヶ月）
➡️ 年間赤字：約516,000円
※清掃費や光熱費、プラットフォーム手数料は含まず。実際は更に赤字幅が拡大する可能性。
改善するためのアイデア
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ターゲット変更：短期民泊ではなく「マンスリーマンション」や「中期賃貸（1〜3ヶ月）」に特化することで、より安定した需要を取り込む。
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リノベーション：低コストで内装を改善し、写真映えする空間を作り、ターゲットを絞った集客を行う。
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ビジネス客向け運用：駅近の利点を活かし、地方からの長期出張者、単身赴任者向けに切り替える。
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周辺イベントに連動した価格戦略：練馬駅周辺で定期的に開催されるイベント・試験日に合わせてピンポイントで集客を強化。
総評
立地や条件だけを見れば一見魅力的に映るものの、この物件は「家賃が高く、稼働率も低く、利益を出すのが非常に難しい」と言わざるを得ません。この物件で運営したい場合は、ターゲットや運用スタイルを柔軟に変更し、民泊一本勝負ではなく複数用途を視野に入れることを強く推奨します。
安易に「駅近＝儲かる」と思い込まず、しっかりと事前収支計画を立てましょう。