【物件情報】
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住所：北海道札幌市中央区（詳細は要問い合わせ）
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最寄り駅：JR桑園駅 徒歩約10分
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家賃：31,000円
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間取り：1DK（コンパクトルーム）
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建物構造：木造2階建て
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設備：エアコン新設、1階に入居者専用コインランドリー
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民泊利用・転貸：オーナー承諾済み
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運営代行：指定なし
【民泊適正評価】
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立地：★★★☆☆（桑園駅徒歩10分は便利だが札幌駅徒歩圏ではない）
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建物：★★☆☆☆（木造アパートで築年数・外観に不安）
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賃料：★★★★★（非常に安価。固定費リスクが低い点は魅力）
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周辺環境：★★★☆☆（イオン桑園店は便利だが観光立地ではない）
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総合評価：★★★☆☆
※立地は札幌中心部からやや離れ、民泊利用者のターゲット選定を誤ると集客難。
【契約前に確認するポイント】
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建物の築年数・耐震性能（木造アパートは冬場の断熱・老朽化リスクが高い）
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1階のコインランドリーの運営状況（民泊利用者も使用可か）
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近隣の民泊稼働状況（桑園エリアの民泊需要はやや限定的）
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駐車場の有無（地方ではレンタカー利用者も多い）
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消防法・札幌市条例への適合（消防設備の設置義務確認が必要）
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管理会社との細かい民泊条件（転貸OKでも規約詳細は要確認）
【周辺地域の平均稼働率】
札幌市中央区の民泊平均稼働率は約50〜60%前後。
ただし、札幌駅・大通公園周辺と比べると桑園エリアは稼働率が若干低い傾向にあり、周辺民泊物件は1泊あたり4,000〜6,000円と価格競争が激しいエリアです。
【運営した場合の想定年間利益】
【収益モデル（仮定）】
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平均稼働率：55%
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1泊単価：4,500円（周辺の競合価格に合わせた設定）
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月間売上：4,500円 × 17日 ＝ 76,500円
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年間売上：約918,000円
【年間支出】
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家賃：372,000円（31,000円 × 12ヶ月）
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運営経費（清掃・光熱費・OTA手数料等）：約400,000円
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その他費用（Wi-Fi・消耗品等）：約50,000円
【年間利益】
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収支：918,000円 −（372,000円 + 400,000円 + 50,000円）＝ 約96,000円の黒字
※稼働率が45%以下に落ちると赤字リスクが出てきます。
【改善案】
もし利益が出にくい場合は、以下の施策を検討しましょう。
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ターゲットを短期・ビジネス利用に絞る：桑園エリアは札幌駅至近ではないため、観光客よりもビジネス利用者に強い集客戦略が有効。
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マンスリー民泊を積極活用：月単位の中長期滞在者向けプランを導入することで、閑散期対策になる。
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低価格民泊として徹底的に価格勝負：競合に対して「格安・駅近」を押し出し、価格訴求で稼働を上げる。
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Wi-Fi・簡易家具・写真撮影を強化：民泊初心者が陥りやすい「設備不足・写真品質不足」を徹底的に改善。
【結論】
この物件は低リスク・低リターンの典型的な民泊スタート向け物件です。
家賃が非常に安いため、大きな失敗にはつながりにくいですが、立地が札幌駅徒歩圏外・周辺競合が多い・民泊単価が上げづらいため、「しっかり稼ぐ」には工夫が必須です。
民泊初心者には取り組みやすい反面、「立地と家賃が安いだけで簡単に儲かる」と勘違いすると、思わぬ失敗に繋がります。
結論：民泊初心者の練習用物件には最適。大きく儲けたい人には向かない。