物件情報
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【物件名】堀切四丁目貸家
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【住所】東京都葛飾区堀切4丁目
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【最寄り駅】京成本線 堀切菖蒲園駅 徒歩7分
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【家賃】月額200,000円
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【敷金/礼金】各1ヶ月
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【間取り】2DK（和室 6.6帖・6.3帖）
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【専有面積】49.15㎡
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【築年数】1976年築（築49年6ヶ月）
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【物件詳細URL】物件情報はこちら
民泊適正評価
■メリット
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駅から徒歩7分と立地は悪くない。
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一戸建てで他の住民とのトラブルリスクが少ない。
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民泊相談可能（賃貸でも相談次第で運営可能）。
■デメリット
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家賃20万円は葛飾区の民泊用物件としては高めで、利益確保が難しい。
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築年数が約50年と古く、内装・設備の老朽化が懸念される（大規模リフォームが必要な可能性あり）。
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駐車場なし。地方から車で来るゲストの需要には対応しにくい。
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観光エリアではないため、ターゲットは「安く都内に泊まりたい長期滞在者」などに限られる。
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葛飾区は民泊の需要が23区内でも低いエリア。
契約前に確認するポイント
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近隣住民とのトラブル防止のため、物件周辺の民泊実績や地域の理解度を必ず確認。
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内装や設備の状態を現地で徹底チェックし、リフォームが必要かどうかを判断。
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住宅宿泊事業法（民泊新法）の180日制限に沿った運営が現実的かを試算する。
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家主や管理会社と民泊運営の条件（騒音、ゴミ処理、利用規約など）を明確に契約書へ盛り込む。
周辺地域の平均稼働率
葛飾区全体の民泊平均稼働率は約30〜40％程度と、東京都心部（渋谷区・新宿区の70〜80％）に比べてかなり低い水準です。堀切エリアは観光需要がほとんどないため、稼働率は良くても**月間10〜12泊（約33〜40％）**が現実的なラインでしょう。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 35％（月約10泊） |
| 平均宿泊単価 | 8,000円（2DK一戸建て想定、都心より安価） |
| 月間売上 | 8,000円 × 10泊 = 80,000円 |
| 年間売上 | 80,000円 × 12ヶ月 = 960,000円 |
| 年間賃料 | 200,000円 × 12ヶ月 = 2,400,000円 |
| その他経費 | 300,000円（光熱費・清掃費・消耗品・サイト手数料等） |
| 想定年間損益 | 約▲1,740,000円（大幅赤字） |
※上記は住宅宿泊事業法に基づき、年間180日営業（約50％）を想定した場合でも、稼働率が低く赤字の可能性が高い。
運営アイデア
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**ターゲット変更：**観光客向けではなく、出張・工事関係者など長期滞在者向けのウィークリーマンションとして転用する。
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**賃料交渉：**家主と交渉し、最低でも月15万円以下にしないと民泊では採算が合わない。
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**用途変更：**民泊ではなく、事務所・店舗・撮影スタジオ・倉庫などとしての活用を検討。
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**付加価値：**ペット可を強調し、ペット連れ専門の宿泊施設にすることで希少価値を高める。
総評
正直に言うと、この物件で民泊を運営するのはかなり厳しい選択です。立地、築年数、家賃、需要、いずれも利益を出しにくい条件が揃っており、家賃の割に見込める売上は低すぎます。もしこの物件を検討するのであれば、「民泊以外の用途」での活用を優先し、どうしても民泊で挑戦したい場合は、家賃交渉と長期滞在特化型に切り替える必要があります。
利益が出しやすいエリアや物件は他にも多数存在しますので、焦らず慎重に物件選定を進めることをおすすめします。