物件情報
-
【物件名】湯平温泉 旧旅館古民家
-
【住所】大分県由布市湯布院町湯平
-
【家賃】月額35,000円（管理費：月5,000円）
-
【敷金/礼金】なし / なし
-
【間取り】4LDK以上（詳細不明）
-
【築年数】不明（相当築古）
-
【状態】現状渡し・DIY必須・使用不可状態
-
【問い合わせページ】物件情報はこちら
-
【管理会社】ワンダーウォール
民泊適正評価
■メリット
-
家賃は非常に安価（賃料交渉も可）。
-
湯平温泉街の中に立地し、温泉街観光の拠点にできる。
-
夜の温泉街（赤提灯通り）はフォトスポットとして若干のSNS集客が期待できる。
-
自分好みにDIYできる自由度の高さ。
■デメリット
-
現在の状態は「ほぼ使用不可」。片付け・リノベ必須で、営業開始までかなりの時間と費用がかかる。
-
築年数不明で耐震性・建物寿命が大きなリスク。
-
物件詳細の写真・図面が確認できず、現地確認必須。
-
湯平温泉は由布院に比べて観光客が圧倒的に少なく、集客はかなり厳しい。
-
DIYスキルがない場合は初期改修に100万円以上の外注費用が想定される。
-
交通アクセスは悪く、宿泊客はほぼ車移動が前提。
-
賃貸契約の条件確認や家主との直接交渉が必要。
契約前に確認するポイント
-
現地内覧で「水回り」「屋根」「床」の状態を必ず確認。
-
温泉引き込みが可能か、水道・ガスのインフラ状況を確認。
-
火災保険加入が可能か（古民家の場合、引受拒否される可能性あり）。
-
民泊営業時の賃料条件、家主の正式な民泊利用許可を取り付けること。
-
地域住民の民泊に対する理解と、湯平温泉街での民泊事例の有無を確認。
周辺地域の平均稼働率
湯平温泉エリアの民泊平均稼働率はおおよそ20〜35％程度。
由布院温泉の稼働率（60〜70％）とは大きく差があり、観光客は由布院中心部に集中し、湯平温泉は素泊まり需要が非常に限られます。特に平日は稼働が大幅に落ち込む傾向があります。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 30％（月約9泊） |
| 平均宿泊単価 | 7,000円（温泉街相場・古民家割引価格想定） |
| 月間売上 | 7,000円 × 9泊 = 63,000円 |
| 年間売上 | 63,000円 × 12ヶ月 = 756,000円 |
| 年間賃料 | 35,000円 × 12ヶ月 + 管理費 5,000円 × 12ヶ月 = 480,000円 |
| その他経費 | 300,000円（光熱費・清掃費・OTA手数料等） |
| 想定年間利益 | 約▲24,000円（軽度の赤字〜トントン） |
※ これに加え、初期改修費として最低でも100万円以上の自己投資が必要。
運営のアイデア
-
SNS集客を徹底し、古民家・昭和レトロ・DIY宿の魅力を強く打ち出す。
-
温泉付きではない場合、近隣温泉施設と提携し、入浴券を提供。
-
ペット可・貸切専門宿として競合と差別化。
-
周辺で撮影需要（映画、写真）に応えるロケ地提供も検討。
-
できるだけ長期滞在割引を設けて、連泊客を確保。
総評
本物件は**「超格安賃料」と「温泉街立地」が唯一の魅力**ですが、それを帳消しにするほどの大きなハードルが存在します。
✔️ DIY・リノベが必須で、スキルと時間がないと再生不可
✔️ 改修費用の回収には数年以上かかるリスク
✔️ 湯平温泉の集客力は弱く、エリア単体では勝負が難しい
民泊初心者が「手軽に始められそう」と飛びつく物件ではありません。DIYが得意で、温泉街での民泊をライフワークにしたい人には挑戦の価値がありますが、投資としては極めてリスクが高い案件です。
慎重な検討と十分な自己資金がある場合のみ、前向きに進めてください。