物件情報
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【物件名】ルート若松町マンション
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【住所】東京都新宿区若松町
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【最寄り駅】
都営大江戸線 若松河田駅 徒歩8分
東京メトロ東西線 早稲田駅 徒歩8分
都営新宿線 曙橋駅 徒歩19分 -
【家賃】115,500円／月（税込）
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【間取り】1K（17.36㎡）
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【用途地域】第1種住居地域（住宅宿泊事業には適合）
民泊適正評価
■メリット
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民泊利用が明示的に許可されている
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都心好立地（新宿・上野・早稲田エリアの宿泊需要が見込める）
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若松河田・早稲田の2駅利用可で交通利便性は高い
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敷金・礼金ゼロ、金融ブラックでも相談可で契約しやすい
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基本的な室内設備は揃っており、最小限の初期投資で民泊運営可能
■デメリット
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17.36㎡は民泊としてはかなり狭く、1人〜最大2名までの小型民泊に限定される
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家賃11.55万円は狭さを考えると割高。宿泊単価を高く取らないと収益化が難しい
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クリーニング代77,000円、鍵交換代24,200円が初期費用として必要で、完全ゼロではない
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短期解約違約金あり（1年未満解約で1ヶ月分発生）
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用途地域が第1種住居地域なので、住宅宿泊事業法（いわゆる180日ルール）の適用を受けるため、年間営業日数制限あり（旅館業法での運営を検討すべき）
契約前に確認するポイント
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民泊の運営条件は住宅宿泊事業（180日制限）か旅館業許可が必要か
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管理費・共益費の金額とその他の固定費（別途請求がないか）
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周辺民泊物件の宿泊単価と稼働率（特にワンルーム物件の相場確認）
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近隣住民とのトラブルリスク（物件の住環境、掲示物、苦情履歴）
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清掃・運営の外注費用と自主管理可能かの確認
周辺民泊市況
新宿区の民泊平均稼働率は60〜80%と都内屈指の高水準。
若松河田・早稲田エリアは、観光・出張・受験・長期滞在の需要があり、うまく運営すれば客室単価9,000〜12,000円が狙えるエリアです。
想定年間利益（民泊運営モデル）
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 70％（月約21泊） |
| 平均宿泊単価 | 9,000円 |
| 月間売上 | 9,000円 × 21泊 = 189,000円 |
| 年間売上 | 189,000円 × 12ヶ月 = 2,268,000円 |
| 年間賃料 | 1,386,000円（家賃月11.55万円で試算） |
| その他経費 | 500,000円（光熱費・清掃費・OTA手数料等） |
| 想定年間利益 | 約382,000円 |
※稼働率が60%を下回ると利益がほぼ消失し、50%以下で赤字に転落。
改善のための運営アイデア
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ビジネス出張、受験生ターゲット、長期滞在プランを積極的に打ち出す
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「新宿エリアに格安で泊まれる民泊」として料金を強気に設定（週末12,000円〜）
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セルフチェックイン、コインランドリー紹介、カフェ・スーパー情報などを事前に丁寧に案内し、外国人・一人旅ユーザーを取り込む
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周辺物件との差別化としてWi-Fi速度、寝具品質、室内インテリアに投資するのも有効
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住宅宿泊事業よりも旅館業取得を検討すると年間稼働日数制限がなくなり、より安定運営が可能
総評
✔️ 新宿区という圧倒的な立地と、民泊可能という条件は非常に魅力的。
✔️ ただし、家賃設定が高め・部屋が狭いという明確なデメリットがあり、運営スキルが問われる物件。
✔️ 収益化には「高単価・高稼働」を同時に実現する必要があり、民泊初心者にはやや難易度が高い。
結論：
立地重視で少人数民泊をやりたい方、または高稼働エリアで本気で運営したい方には価値あり。
ただし、収支がかなりシビアなので、家賃交渉・稼働戦略・物件管理を徹底できる方にのみおすすめします。