物件情報
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【物件名】川崎区渡田山王町 戸建て
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【所在地】神奈川県川崎市川崎区渡田山王町
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【交通】南武線 川崎新町駅 徒歩4分、八丁畷駅 徒歩10分
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【賃料】220,000円／月＋消費税（民泊利用時）
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【敷金・礼金】各2ヶ月
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【間取り】3LDK（72.86㎡）
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【築年数】2024年10月竣工（新築未入居）
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【契約形態】普通賃貸借契約 2年
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【駐車場】有（実質利用不可／自転車・バイク用推奨）
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民泊適正評価
メリット
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新築未入居物件：新築で内装が綺麗なのは大きな魅力。設備も最新で、旅行者の満足度は高い。
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駅徒歩4分の好立地：川崎駅まで車で7分、徒歩でも十分生活圏内。都心と羽田空港へのアクセスも良好。
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川崎市は民泊規制が緩い：条例の上乗せ規制がなく、365日運営も現実的に可能。
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近隣の生活利便性が高い：スーパー、飲食店、交通アクセスが徒歩圏内に整っている。
デメリット
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賃料が高い：月額220,000円＋消費税（合計242,000円）は民泊初心者にはかなり高額。稼働率が落ちると即赤字。
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駐車場は実質利用不可：駐車スペースが非常に狭く、宿泊者は周辺のコインパーキングを利用せざるを得ない。車利用客への訴求は難しい。
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面積がやや狭い：延床72.86㎡はファミリーやグループ利用を想定すると若干狭く、広さを求める客層には不向き。
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敷金・礼金が重い：初期費用が非常に高額（敷金2ヶ月・礼金2ヶ月・仲介手数料・税含め初期費用はおよそ150万円前後）。資金力のない人には負担が大きい。
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民泊競合が激戦区：川崎エリアは民泊事業者が既に多数参入しており、価格競争が激しい。
契約前に確認するポイント
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駐車場の実際のサイズと宿泊者利用可否（近隣駐車場の料金確認も必須）
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民泊利用時の自治体への届出方法（住宅宿泊事業・簡易宿所など）
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近隣住民の理解度（騒音トラブル防止策の事前準備が重要）
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賃料の交渉余地（申込時に交渉可能とあるが、実績要確認）
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物件周辺の民泊価格帯と稼働実績（競合分析必須）
周辺地域の平均稼働率
川崎市川崎区の民泊平均稼働率は約50〜60％と、都心や羽田空港アクセス圏内としては標準的な水準です。
ただし、近年は川崎駅周辺の競合が急増しており、新築でも稼働率が70％を超えるのは簡単ではありません。特に、川崎新町駅周辺は都心直結の東海道線エリアに比べると宿泊需要はやや限定的です。
運営した場合の想定年間利益（辛口試算）
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平均宿泊単価：18,000円／泊（4〜6人利用想定）
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稼働率：55％（川崎区平均を若干上回る想定）
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月間売上：18,000円 × 16.5泊 ＝ 297,000円
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月間経費：
家賃・管理費・消費税：242,000円
光熱費・清掃費・サイト手数料：約80,000円 -
月間利益：297,000円 − 322,000円 ＝ ▲25,000円（赤字）
【年間利益予測】
▲25,000円 × 12ヶ月 ＝ ▲300,000円（年間赤字）
※稼働率65％以上を達成すれば年間利益は約＋20〜30万円。ただし、競合が多いため高稼働の維持は簡単ではない。
結論
川崎区・新築・駅徒歩4分という条件は確かに魅力ですが、賃料が高く、駐車場がほぼ使えない点が大きなネックです。民泊初心者や副業レベルでは赤字リスクが非常に高く、本物件は「資金力があり、かつ民泊運営の経験が豊富」な人向けの物件です。
家賃交渉が成功した場合や、民泊プラス月極め賃貸・法人利用など、複合的な活用ができる場合は検討の余地がありますが、「民泊一本で利益を出したい」場合は非常に厳しい物件です。
評価：★★☆☆☆（おすすめ度 2／5）