物件情報
-
物件名：新潟市南区 戸建て賃貸（現状引き渡し）
-
所在地：新潟市南区（詳細非公開）
-
賃料：1.4万円/月
-
初期費用：敷金・礼金なし、保証会社加入必須（初回2万円）
-
保証料：年間1万円
-
物件URL：ジモティー掲載ページ
-
現状：現状引き渡し（住むのは不可、修繕必須）
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（観光需要は非常に低い） |
| 家賃 | ★★★★★（破格の安さ） |
| 築年数 | 不明（老朽化進行、修繕必須） |
| 間取り | 不明（詳細がなくリスク高） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（民泊は少ないが需要も薄い） |
| 収益性 | ★☆☆☆☆（リフォームコストを考慮すると赤字リスクが高い） |
総合評価：★2/5
家賃は非常に魅力的ですが、「そのまま住むのは不可」という点が非常に大きなハードル。リフォーム必須で、集客もしにくいエリアです。
契約前に確認するポイント
-
建物の基礎・屋根・水回りの劣化状況（リフォーム費用が青天井の可能性あり）
-
新潟市での民泊営業の許可が取得できるか（用途地域・消防法・下水道設備の確認必須）
-
冬季の除雪問題（新潟の積雪エリアは宿泊客にとって大きなマイナス要素）
-
周辺の宿泊施設との価格帯と集客実績
-
交通手段と最寄り駅・バス停までの距離（利便性は極めて重要）
周辺地域の平均稼働率
新潟市南区は民泊稼働率30〜40%程度と、県内でもかなり低めのエリアです。
観光地やビジネスエリアから離れており、民泊利用者は非常に限られるのが実情です。
想定ターゲットは：
-
近隣出張者
-
車での長距離移動者の一時宿泊
-
地方移住・家庭菜園体験を求めるニッチ層
短期宿泊客を安定的に集めるのはかなり難しいです。
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
-
平均宿泊単価：4,000円/泊（地域の低価格相場を想定）
-
平均稼働率：35%（現実的な見込み）
-
月間宿泊数：約11泊
-
月間売上：約4.4万円（4,000円 × 11泊）
-
家賃：1.4万円/月
-
その他経費（水道光熱費、清掃費、プラットフォーム手数料等）：約4万円/月
【月間収支】
売上4.4万円 - 家賃1.4万円 - 経費4万円 = 月間赤字1万円
【年間収支】
-
年間赤字：約12万円
※リフォーム費用（数百万円規模）が別途必要。
総評
この物件は「激安家賃」という強烈なインパクトがありますが、実際に民泊として運営するには非常に高いハードルがあります。
✅ メリット
-
家賃が破格で月1〜2組でも固定費はカバー可能
-
広い敷地を活かして、家庭菜園やペット用民泊として独自路線が可能
-
長期貸しや物置、倉庫、駐車場としては活用しやすい
❌ デメリット
-
居住・民泊にはリフォーム必須でコスト大
-
民泊営業許可取得が難しい可能性あり
-
新潟市南区は観光需要がほぼなく、集客はかなり困難
-
大雪・冬季の宿泊リスクが高い
-
交通アクセス・生活利便性の低さ
【結論】
この物件は民泊初心者には絶対におすすめできません。
家賃が安いから「低リスク」と考えると大間違いで、リフォームに大きな資金がかかる上、そもそも民泊として成立しない可能性もあります。
どうしてもチャレンジするなら、「民泊目的」ではなく、「長期滞在用の簡易宿泊所」「地方移住体験向け」「家庭菜園付きの田舎ステイ」「ペット用貸別荘」などの超ニッチ戦略が必要です。
いわゆる「掘り出し物」ではなく、「上級者向けDIY再生物件」です。
手間とリスクを楽しめる方でなければ、避けた方が無難でしょう。