物件情報
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物件名：【新川崎徒歩19分】川崎市幸区DIY戸建
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所在地：神奈川県川崎市幸区
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賃料：11万円/月
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初期費用：敷金1ヶ月、礼金1ヶ月（民泊の場合＋2ヶ月）
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契約期間：定期借家契約5年（再契約可能）
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管理費：なし（設備修繕は借主負担）
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物件URL：ジモティー掲載ページ
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条件：DIY自由（事前申請制）、民泊・ペット相談可、駐車場なし（駐輪可）
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（新川崎徒歩圏内だが駅遠） |
| 家賃 | ★★☆☆☆（DIY物件にしては割高） |
| 建物状況 | ★☆☆☆☆（要リフォーム、自己負担） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（川崎エリアは民泊需要高だが競争も激しい） |
| 初期費用 | ★☆☆☆☆（民泊の場合、礼金3ヶ月と高額） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（DIYコストを考慮すると収支は不安定） |
総合評価：★2.5/5
立地は魅力だが、民泊運営にはコストとリスクが伴い、初心者には厳しい物件。
契約前に確認するポイント
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建物の現状：雨漏り・床下・電気・水道設備の状況を必ず現地確認。修繕は全て自己負担。
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民泊営業許可の可否：消防法、用途地域、近隣住民への説明と承諾が必要。
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近隣トラブル歴：過去に民泊トラブルが多発しており、リスクが潜在している可能性あり。
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周辺の民泊競合物件の価格と稼働率を必ずリサーチ。
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DIYの範囲：計画書提出が必須で、大掛かりな改修は認められない場合あり。
周辺地域の平均稼働率
川崎市幸区は民泊稼働率が50〜60％前後と、東京寄りのエリアとしては比較的良好です。
ただし、駅徒歩19分という立地は民泊において致命的なマイナス要素。
宿泊客は「駅チカ」を強く求めるため、徒歩15分超は一気に選ばれにくくなります。
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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平均宿泊単価：9,000円/泊（川崎市の一棟貸し相場を参考）
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平均稼働率：40%（駅遠のためやや低めで試算）
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月間宿泊数：約12泊
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月間売上：約10.8万円
【月間支出】
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家賃：11万円
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その他経費（光熱費・清掃・プラットフォーム手数料等）：約4万円
【月間収支】
売上10.8万円 - 家賃11万円 - 経費4万円 = 月間赤字 約4.2万円
【年間収支】
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年間赤字：約50万円
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DIY費用：最低でも数十万円はかかる可能性あり
総評
この物件は「DIY可能」「民泊相談可」「川崎エリア」というポイントだけ見ると非常に魅力的に映りますが、実際はリスクの塊です。
✅ メリット
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川崎市で一棟貸し民泊可能な物件は希少
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DIYが自由にできるので自分好みにカスタマイズ可能
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ペット可・事務所利用可の柔軟な契約条件
❌ デメリット
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駅徒歩19分は民泊での集客にとって致命的
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民泊利用時、礼金3ヶ月分が必要（初期費用が高額）
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DIYとは言うものの、実質「要大規模リフォーム」レベル
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設備故障は全て借主負担で管理費0円
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近隣トラブルが既に発生しており、住民の目は非常に厳しい可能性あり
【結論】
民泊初心者には全くおすすめできません。
民泊運営の経験があり、リフォームも自分で行える「DIY上級者」で、なおかつ長期投資を前提にした場合のみ「検討の余地がある物件」と言えるでしょう。
短期利益を狙うと失敗します。むしろ、リスクを楽しめる方向けのチャレンジ物件です。
どうしてもやる場合は、民泊よりも「ペット可の長期賃貸」「小規模事務所」「倉庫」など、もっと低リスクな運用を優先した方が無難です。