物件情報
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物件名：Vertical Air House（バーティカル・エア・ハウス）1号室
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所在地：愛知県名古屋市千種区内山3丁目
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最寄駅：地下鉄東山線「今池駅」徒歩3分、地下鉄桜通線「車道駅」徒歩7分、JR中央本線「千種駅」徒歩8分
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賃料：23万円/月
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初期費用：敷金23万円、礼金23万円（初期合計約70万円程度）
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間取り：2SLDK（専有面積73.77㎡）
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築年数：築12年（2013年築）
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物件詳細URL：SUUMO物件ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★★（駅徒歩3分、好立地） |
| 家賃 | ★★☆☆☆（高め、利益圧迫） |
| 築年数 | ★★★★☆（比較的新しい） |
| 間取り | ★★★★☆（2SLDKは少人数〜中規模向き） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（周辺は民泊多め） |
| 収益性 | ★★★☆☆（ハイリスク・ハイリターン型） |
総合評価：★3.5/5
立地・設備は申し分ないものの、名古屋エリアでは家賃23万円をカバーできる高単価・高稼働戦略が必須。運営スキルが問われる物件です。
契約前に確認するポイント
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名古屋市での民泊申請がスムーズに進むか（住宅宿泊事業法 or 旅館業法の選択）
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消防法適合の可否（設備は比較的新しいが、スプリンクラー設置義務の可能性あり）
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近隣住民とのトラブルリスク（住宅街で騒音が問題になりやすい）
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駐車場の利用ルール（ゲスト利用可否、周辺のコインパーキング状況）
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周辺民泊価格と競合の稼働率（今池周辺は物件が豊富で価格競争が激しい）
周辺地域の平均稼働率
名古屋市千種区・今池駅周辺は稼働率60〜75%程度。
東山線沿線はビジネス・観光の両方の需要が高く、特に今池駅徒歩5分圏内は人気エリアですが、供給も多いため価格競争が激しく、宿泊単価の設定ミスは命取りです。
競合物件は1泊12,000〜18,000円が相場。
ペット可の希少性を活かした差別化が必要です。
運営した場合の想定年間利益
【シミュレーション条件】
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平均宿泊単価：18,000円/泊（デザイナーズ・ペット可で高単価想定）
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平均稼働率：65%（周辺相場と競合状況を考慮）
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月間宿泊数：約20泊
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月間売上：約36万円（18,000円 × 20泊）
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家賃：23万円/月
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その他経費（水道光熱費、清掃費、プラットフォーム手数料等）：約8万円/月
【月間収支】
売上36万円 - 家賃23万円 - 経費8万円 = 月間利益5万円
【年間収支】
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年間利益：約60万円
※稼働率が55%以下になると一気に赤字転落。集客を落とせない物件です。
総評
この物件は「立地と設備は完璧、だが家賃も高い」という典型的なハイリスク・ハイリターン型物件です。
✅ メリット
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今池駅徒歩3分、名古屋の人気エリア
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ペット可・駐車場無料という希少性
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デザイナーズ戸建で写真映えしやすい
❌ デメリット
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家賃と初期費用が高く、黒字ラインが高い
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競合民泊が非常に多く、価格競争に巻き込まれやすい
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騒音・ゴミ出しトラブルのリスクが高い住宅密集地
【結論】
この物件は、民泊運営経験者であれば十分に勝負できるポテンシャルを持っていますが、民泊初心者が軽い気持ちで手を出すには難易度が高すぎます。
「立地が良いから大丈夫」と油断していると、周辺民泊との消耗戦に巻き込まれ、赤字経営に陥る可能性が高いです。
ペット同伴可能・デザイナーズ物件という差別化ポイントを最大限に活かせるマーケティング力がある人向けの物件と言えるでしょう。