物件情報
【物件名】妙高市姫河原 民泊相談可戸建て
【住所】新潟県妙高市姫河原3954-16
【最寄駅】情報なし（自家用車前提の立地）
【家賃】月額44,900円（事業用途割増の記載なし）
【契約条件】敷金・礼金ゼロ、初期費用ゼロ、初月家賃無料、ペット可（最大5匹・敷金別途）、2年契約（短期解約違約金あり）
【面積】89.42㎡（1階66.24㎡、2階23.18㎡）
【築年数】記載なし（外観・条件からかなりの築古と推測）
【設備】DIY自由、民泊相談可、駐車場2台（うち1台は屋根付き倉庫）
【物件詳細】物件詳細はこちら
民泊適正評価（★5段階）
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立地：★☆☆☆☆
⇒ 妙高市の郊外、観光エリアから距離あり。最寄駅の情報もなく、車が必須。民泊集客はかなり厳しい。 -
物件状態：★☆☆☆☆
⇒ 電気・ガス・水道が「使えるか分からない」というレベル。修繕は全て入居者負担。インフラ復旧費用が不明で大きなリスク。 -
家賃コスト：★★★☆☆
⇒ 家賃は格安だが、地方相場としては特別安いわけではない。修繕費用を含めると割高になる可能性あり。 -
収益性：★☆☆☆☆
⇒ 妙高市は冬のスキーシーズン以外、民泊需要はほぼ期待できない。年間稼働率は非常に低いと推定。 -
総合評価：★☆☆☆☆
⇒ 趣味や移住、倉庫利用には良いが、民泊運営には完全に不向き。
契約前に確認するポイント
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インフラの現状確認：電気・ガス・水道が使用可能か事前に必ず確認。使えない場合、開通工事や配管交換の負担は全額自己負担。
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修繕の範囲確認：修理が必要な箇所の現状をしっかり確認し、どの程度の費用が発生するかを把握しておくこと。
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冬季の除雪状況：妙高市は豪雪地帯。国道沿いで除雪はされやすいが、敷地内除雪の手間や費用は自己負担になる可能性が高い。
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事業利用の可否確認：家賃が事業用途で割増されないか事前に必ずオーナーに確認すべき。
周辺地域の平均稼働率
妙高市の郊外エリアの民泊稼働率は推定30%以下です。冬季のスキーシーズンは短期間だけ需要がありますが、それ以外の季節はほとんど宿泊客を見込めません。近隣にアライリゾートがあるものの、立地がリゾートから離れており、車がないとアクセス不可。
民泊プラットフォーム上でもこのエリアの物件は非常に少なく、「そもそも泊まりに来る理由」がほぼない状況です。
運営した場合の想定年間利益
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1泊あたり宿泊料金：4,000円（競合相場）
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稼働率：30%
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想定年間宿泊日数：約110日
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想定年間売上：4,000円×110日＝440,000円
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想定年間経費（光熱費・清掃・OTA手数料等）：約30万円
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想定年間家賃：44,900円×12ヶ月＝538,800円
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年間利益：約▲398,800円（赤字）
※冬季以外ほぼ稼働しないことを前提としたシミュレーション。
総評
一見、「10年借りたら家がもらえる」「初期費用ゼロ」「民泊可」と魅力的な条件が並びますが、民泊事業としてはおすすめできない物件です。
最大のリスクは、電気・ガス・水道が使用可能か分からず、修繕費が全て自己負担であること。初期費用ゼロで入居できたとしても、数十万円～数百万円単位の修理費用が後からかかる可能性があります。
また、妙高市の郊外という立地は、冬季スキー客の短期需要を除けば集客は非常に難しく、通年での利益化はほぼ不可能です。そもそも民泊プラットフォーム上でも妙高郊外の物件は人気がなく、仮にオープンしても集客に相当苦労するでしょう。
結論として、この物件は
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田舎移住したい人
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趣味の拠点が欲しい人
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自分でリフォームを楽しみたい人
には適していますが、民泊で利益を出したい人には全く不向きです。
「家がもらえる」という話は魅力的に聞こえますが、10年間の家賃＋修繕費＋光熱費を支払った結果、築古物件を手に入れるだけなので、投資としては慎重な検討が必要です。民泊目的で検討するなら、もっと集客しやすい都市部や観光地に目を向けた方が現実的です。