物件情報
【物件名】岐阜・養老 4DK戸建て
【住所】岐阜県養老郡（詳細非公開）
【最寄駅】養老鉄道 養老駅（徒歩距離は記載なし）
【家賃】5.1万円 個人契約：不明（要確認）／事業用途：家賃×2
【契約条件】敷金礼金ゼロ／フリーレント1ヶ月／仲介手数料無料
【面積】77.01㎡（1階51.34㎡、2階25.67㎡）
【築年】築約40年
【設備】浴室給湯、簡易洋式トイレ、洗濯機置場、流し台給湯、駐車場2台（カーポート付）
【リフォーム】DIY・リフォーム完全自由
【ペット】犬猫2匹まで可（+3,000円/月）
【物件詳細】物件詳細はこちら
民泊適正評価（★5段階）
-
立地：★☆☆☆☆
⇒ 養老郡は観光地としての知名度が低く、交通アクセスも養老鉄道頼みで集客は非常に難しい。 -
物件状態：★★☆☆☆
⇒ 自由にリフォームできるのは魅力だが、築40年で修繕費は自己負担。初期投資は避けられない。 -
家賃コスト：★★☆☆☆
⇒ 個人使用なら安いが、事業用途（民泊・ゲストハウス）の場合家賃が倍額となり、一気にコスパが悪化。 -
収益性：★☆☆☆☆
⇒ 周辺に民泊需要がほぼないため、実質的に収益化は非常に困難。安価で始めても赤字リスクが高い。 -
総合評価：★☆☆☆☆
⇒ 低価格だけで飛びつくのは危険。趣味利用や個人の田舎暮らしには良いが、民泊事業には極めて不向き。
契約前に確認するポイント
-
家賃の事業用途適用確認：民泊運営は「事業用途」扱いで家賃が倍になることを必ず確認。実質家賃は地方にしてはかなり割高に。
-
築年数による修繕リスク：リフォームフリーは魅力だが、水回り・屋根・外壁など高額修繕が必要な場合、自己負担となる。
-
消防法・用途変更の確認：民泊営業に必要な消防設備の新設が必須の可能性あり。これも全額自己負担になるリスクが高い。
-
周辺観光資源の確認：近隣に観光地がないため、なぜここに泊まるのかを顧客に説明できる理由作りが必要。
周辺地域の平均稼働率
岐阜県養老郡の民泊・ゲストハウスの平均稼働率データは非常に少なく、岐阜市や高山市と比較しても著しく低いのが実情です。推定稼働率は30～40%程度、繁忙期でも満室を狙うのは難しいエリアです。
周辺スーパーや生活環境は整っているものの、「わざわざ泊まりに来る理由」がないため、観光客ターゲットの民泊にはかなり厳しい立地です。
運営した場合の想定年間利益
-
家賃（事業用途）：仮に月5万円の場合 → 事業用途で月10万円（年間120万円）
-
1泊あたり宿泊料金：5,000円（このエリアの適正相場）
-
稼働率：35%
-
想定年間宿泊日数：約128日
-
想定年間売上：5,000円×128日＝640,000円
-
想定年間経費（光熱費・清掃・OTA手数料等）：約30万円
-
想定年間利益：赤字（約86万円の損失）
※民泊代行を利用すればさらに赤字幅拡大の可能性あり。
総評
一見、リフォーム自由・ペット可・家賃安と好条件が並んでいるように見えますが、民泊やゲストハウス運営にはかなり不向きな物件です。
まず最大のネックは、事業用途の場合家賃が倍額になること。仮に月5万円の家賃だったとしても、民泊運営なら実質月10万円。これでは養老郡の民泊需要では到底ペイできません。
さらに、築40年という物件の古さは、最低限の営業用リフォームや消防設備投資が必要で、追加費用は確実です。駅からの徒歩距離も明記されておらず、交通の便も良くはありません。
正直、この物件は「趣味用セカンドハウス」「田舎移住を検討している方」「DIYが趣味で時間をかけて自分で住まいを整えたい方」にはおすすめですが、収益目的の民泊には全く適していないと言えます。
民泊で利益を目指すのであれば、都市部か、明確な観光資源のあるエリアを選ぶべきです。地方民泊は安い物件に見えても、集客の難しさと事業家賃の高さで赤字になりやすいので、慎重な判断が必要です。