. 物件概要
大阪府大阪市此花区に位置する、専有面積35.00㎡の1LDK賃貸マンションです。住宅宿泊事業（民泊新法）の届出が完了しており、現在も民泊として実際に稼働している営業権および室内設備の「譲渡（居抜き）案件」となります。
月額費用は賃料90,000円（税抜価格。登録上の税込家賃は9.90万円、管理費等13,200円）、水道代12,000円（税抜）です。本物件の引き継ぎにあたり、造作譲渡金として30万円（一括）が必要となります。新規の契約に伴い、保証会社加入費用（賃料の100%）、仲介手数料（賃料の100%）、および敷金・礼金の発生有無については事前の再確認を要します。最大のアドバンテージとして、新法の変更申請を行う期間中の売上はそのまま新事業者に引き渡される特約が提示されています。
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賃料 / 管理費等: 9.90万円／月（税抜90,000円） ／ 管理費等：13,200円／月
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水道代: 1.32万円／月（税抜12,000円）
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譲渡金（初期費用）: 30.00万円（※室内のベッド・家具・家電一式を含む）
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間取り / 専有面積: 1LDK ／ 35.00㎡
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建物構造 / 築年数: 記載なし ／ 記載なし
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アクセス:
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JR大阪環状線・阪神なんば線「西九条」駅 徒歩圏内
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阪神なんば線「千鳥橋」駅 徒歩圏内
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主要設備: 1LDK仕様、現行民泊設置の家具・家電一式、新法適合済みの消防設備
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初期物件取得費用（目安）:
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譲渡金（30.00万）＋前賃料（9.90万）＋管理費（1.32万）＋水道代（1.32万）＋仲介手数料（1.1ヶ月分・10.89万）＋保証会社初回費用（9.90万）＋敷礼等（要確認・0円と仮定）＝ 総額 約63.33万円前後
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（※前ホストが実際に拠出した初期費用総額171万円と比較して、約3分の1の初期コストで消防設備および家具一式が揃った営業中物件を確保できます）
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情報公開日: 2026年6月14日
2. 物件のアドバンテージ：USJ・難波へのアクセス利便性と低投資な居抜き構造
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インバウンド需要に直結する立地導線: 本物件は、ユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）への乗り換え駅である「西九条」駅、および大阪難波駅へ直結する阪神なんば線「千鳥橋」駅の間に位置しています。国内外のUSJ観光客や、ミナミ（難波・心斎橋）方面を観光する旅行者の宿泊ニーズを捉えやすい立地です。
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開設期間中の空家賃リスクがゼロ: 通常、民泊を新規で立ち上げる際は、物件の賃貸契約から消防検査、行政への届出が受理されるまでに2〜3ヶ月の期間を要し、その間の「空家賃」が数十万円規模の損失となります。本物件はすでに新法を取得して運営中のため、名義変更の手続き中も稼働を止める必要がなく、その間の売上を受け取りながら即時営業に移行できます。
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初期投資の大幅な圧縮: 前ホストが負担した消防設備費（30万円）や家具家電代（50万円）が、30万円の譲渡金のみでそのまま引き継がれます。内装のセットアップや消防設備の設置工事を自ら手配する手間とコストを削減することが可能です。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：現行売上の収支改善と営業日数制限の確認
本物件を引き継いで黒字化を目指すにあたり、精査すべき実務的な課題が3点あります。
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現行の収支バランスと客室単価（ADR）の改善要件: 直近の5月売上が110,483円と報告されており、固定経費（家賃＋管理費＋水道代＝約12.5万円/月）および電気・ガス代、清掃費、OTA手数料などを差し引くと、現状の運営状況は赤字もしくは収支トントンの状態です。35㎡の1LDKであれば最大4名程度の収容力を確保できるため、ベッド配置の見直しやリスティング（紹介文・写真）の再構築による単価引き上げが必須となります。
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大阪市の民泊新法における営業日数管理: 本物件は住宅宿泊事業（民泊新法）での運営となるため、年間180日制限を受けます。年間で最大185日間の非稼働日が発生するため、この制限下において「ハイシーズンや週末に高単価で180日を使い切る」か、もしくは残りの日数を短期マンスリーとして運用できるか、賃貸借契約の転貸許可範囲を確認する必要があります。
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実際の運営体制の確認: 現ホストの撤退理由が「自宅からの距離が遠く、管理コストがかかってしまうため」となっています。現地でのリネン洗濯や緊急時の駆け付け対応など、現行の運用を自主管理で行っていたのか、あるいは外注（代行会社）に委託していたのかを確認し、引き継ぎ後の実務コストを算出する必要があります。
4. 行うべき実務アクションと新法180日収支シミュレーション
月額固定費（家賃・管理費・水道代等）を約12.5万円と設定し、室内仕様の改善を行った上で年間180日の制限枠を効率的に消化する試算です。2年契約（24ヶ月）を前提とします。
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ステップ1：現行アカウントのスコアおよび掲載状況の確認 Airbnb等の現行の掲載ページを確認し、レビューの評価、過去の客室単価（ADR）、予約の埋まり具合を把握して改善点を分析します。
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ステップ2：賃貸借契約条件（敷金・礼金およびマンスリー併用の可否）の精査 仲介会社を通じ、管理組合やオーナーの規約において、新法180日以外の期間を「定期借家契約（中長期転貸）」として運用することが許容されているか確認します。
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ステップ3：収支シミュレーション（改善後の180日限定運用）
初期投資として、物件取得費用および譲渡金を含めて約65万円、ベッド構成の変更やインテリアの再セットアップ費用として15万円、総額「約80万円」を想定します。
毎月の固定経費（家賃・管理費・水道代）12.5万円に、光熱費、Wi-Fi代、OTA手数料等を加え、運営経費を年間平均で「約16.0万円/月（年間総経費：192万円）」と想定します。
USJ需要を狙った4名収容可能な1LDKとして、リスティング改善後の平均客室単価（ADR）を「14,000円（清掃費除く）」まで引き上げ、180日の制限枠のうちハイシーズンを中心に150日稼働させた場合：-
年間総売上: 14,000円 × 150日 ＝ 2,100,000円／年（月平均 約17.5万円）
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年間総固定費・維持経費: 約1,920,000円／年（月平均 約16.0万円）
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年間実質手残り（純利益）: 2,100,000円 － 1,920,000円 ＝ 180,000円／年
※現状の運営数値から単価を向上させた場合、年間約18万円の利益水準となります。初期投資額（約80万円）を2年の契約期間内で全額回収するためには、純粋な180日民泊の単価上昇に留まらず、民泊非稼働日（185日間）をマンスリー契約等で埋めるハイブリッド運用を構築できるかどうかが、実務上の分岐点となります。
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