1. 物件概要
大阪の主要幹線である大阪メトロ御堂筋線・JR阪和線が通り、長居公園（ヤンマースタジアム長居）での大型イベント需要やインバウンド客の流入が非常に盛んな住吉区長居エリアの「一棟ビル」案件です。備考欄に「民泊・なんでもOK！」と明記されており、ビル全体を丸ごと宿泊ビジネスに特化してプロデュースできる希少価値の高い商業物件です。
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物件名: 長居商店街角地店舗（一棟ビル）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27120/1131197315/50110173/x01131197315.html
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賃料 / 管理費等: 49.50万円／月（管理費等：なし）
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敷金 / 礼金: 2ヶ月（99.00万円） ／ 2ヶ月（99.00万円）
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保証金 / 敷引・償却: なし ／ -
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使用部分面積: 147.92㎡（約44.7坪）
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建物構造 / 階数: 鉄骨造 ／ 4階建（一棟）
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築年月: 1997年1月（築29年6ヶ月）
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現況 / 引渡時期: 空 ／ 相談
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契約期間: 2年（※期間については要問合せ）
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設備: トイレ、都市ガス
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備考・特記事項: 「民泊・なんでもＯＫ！」、外壁・シャッター・防水工事はオーナー側にて施工済、長居駅から徒歩3分の好立地
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情報公開日: 2026年6月2日
2. 物件のアドバンテージ：「民泊一本に特化」した一棟丸ごと運用の強み
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1階路面を「無人チェックイン・荷物預かり・宿泊者ラウンジ」として贅沢に活用: 飲食事業を排除する代わりに、1階の路面スペースを宿泊ゲスト専用の「無人チェックインレセプション兼ラウンジ」や「大型スーツケースのロッカー（荷物預かり）スペース」としてフル活用します。4階建ての本物件にはエレベーターがないため、チェックイン前後の重い荷物を1階で安全に保管できるシステムは、ゲストの肉体的負担を減らし、レビュー（満足度）を爆発的に高める強力な武器になります。
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他者クレームゼロの環境で「簡易宿所（365日営業）」を取得: 建物全体（1階〜4階）を民泊事業だけで独占するため、集合住宅やテナントビルで最も致命傷になりやすい「騒音による他住民からのクレームや通報」のリスクが構造上ゼロになります。また、一棟ビルであれば、住宅宿泊事業法（新法民泊）の180日制限を回避し、年間365日フル稼働ができる「簡易宿所（旅館業）」のライセンス取得が技術的に極めて容易です。
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147㎡のキャパシティを「階層別の客室設計」で最適化: 総面積約148㎡を各フロア（2階〜4階）に分散配置できるため、「2階：ファミリー向けフロア」「3階：4〜6名ミドルグループ向け個室」「4階：10名前後の大型団体向けワンフロア客室」といったように、ターゲットに合わせた柔軟な客室設計（ゾーニング）が可能です。競合のビジネスホテルでは対応できない「大人数のグループを一つの建物に収容する」ことで、高い客室単価（ADR）を維持できます。
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建物ハード面（防水・外壁）の修繕コストが不要: 築古一棟ビルを借りる際、最も恐ろしいのが雨漏りや外壁劣化による突発的な大規模修繕コストです。本物件は「オーナー側で外壁・シャッター・防水工事が施工済」のため、プレイヤーは初期費用をすべて室内の民泊用内装（ベッドメイク、水回り造作、消防設備）に集中させることができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（民泊単体でのハードル）
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月額固定費50万円を「宿泊売上のみ」で確実に回収する部屋割り計画: 飲食の売上が立たないため、家賃49.5万円（税込）＋光熱費・Wi-Fi等の固定費（計約60万円/月）を、宿泊事業の売上だけで完全に賄う必要があります。そのため、年間180日制限の新法民泊での運用は不可能です。必ず「簡易宿所（365日営業）」を取得することが大前提となります。
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収益シミュレーション: 2〜4階を客室とし、ビル全体での最大収容人数を20〜25名前後に設計。平均客室単価（ADR）3.5万円・稼働率75%（月22日稼働）を維持できれば、月間宿泊売上は約77万円となります。長居スタジアムのイベント特需日（1泊10万円超に跳ね上がる日）を年間数日でも取り込むことで、十分に利益を確保できる計算になります。
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全フロア（特に上階）への「水回り管」引き込みと消防工事費用: 元が店舗・事務所仕様である可能性が高いため、2階〜4階の各客室フロアに「シャワールーム、洗面台、トイレ」を新設するための給排水管の立ち上げ・分配工事（設備工事）が必要になります。また、4階建てビル一棟を簡易宿所にする場合、自動火災報知設備、非常用照明、防炎カーテン・壁紙の施工など、消防基準をクリアするための初期投資（内装・消防で総額800万〜1,200万円規模）を最初に見込んでおく必要があります。
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「エレベーターなし（4階建）」に対するセグメントとオペレーション: エレベーターがないため、3階・4階の客室は「若者グループ」や「荷物の少ないバックパッカー、ビジネス層」にターゲットを絞り、比較的階段の上り下りが少ない2階を「子供連れのファミリー層」に割り当てるなどの部屋割りの工夫が必要です。また、清掃スタッフ（リネン搬送）の労力も増大するため、清掃外注費の見積もりを少し高めに算出しておく実務的な配慮が求められます。