1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー京都版 宮津市9DK戸建て（外部サイト）
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写真Googleドライブ: オーナー公開物件写真フォルダ（外部サイト）
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売買情報: 258万円での現況売買も並行受付中
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所在地: 京都府宮津市字漁師1590
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交通:
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京都丹後鉄道宮福線「宮津」駅 徒歩18分
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日本三景「天橋立」まで車で5分、徒歩3分で日本海に面する立地
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月額固定費: 34,330円〜37,730円（※通常時〜事業用ベース）
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※基本賃料34,000円（管理費・共益費0円）。
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※JIDの保証会社費用として、月額収納手数料330円が加算。
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※民泊等の事業用契約として消費税10%（3,400円）が外追い加算される場合は、実質月額固定費が約37,730円となります。
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初期費用: 初月日割り家賃のみ（約1万〜4万円）の極小スタート
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※敷金・礼金0円、仲介手数料0円。さらに「1ヶ月分のフリーレント」が標準適用。
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※初回保証料（20,000円）は初回の家賃引き落とし時に後追い清算されるため、契約時の持ち出しは初月の日割り家賃（＋新規加入の場合のみ火災保険料1.6万円）のみという驚異的な初期安設定です。
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※ペット飼育・室内喫煙時は、礼金1ヶ月が追加発生し、フリーレントが消滅（または減額）します。
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構造: 木造 2階建 / 延床面積：152.84㎡（9DKの超巨大サイズ）、築年数：不詳（募集内の築1年はダミー）
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特筆事項: 大家（宅建業者）直取引につき民泊・転貸・ルームシェア可、駐車場なし、エアコンなし、DIY自由。
2. 京都府宮津市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
前述の「京都市内」とは異なり、宮津市は京都府の管轄（中丹西保健所）に属します。
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宮津市における上乗せ規制の現状:
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京都府の条例では、京都市のような「住居専用地域であれば閑散期の2ヶ月しか営業できない」という全土一律の極端な網掛けは、主に京都市周辺や特定の観光過密エリアのみを想定しています。
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本物件（宮津市字漁師）の該当性:
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本物件のあるエリアは海沿いの古い漁師町・住宅街です。もし用途地域が「第一種住居地域」などに指定されていても、京都市ほどの壊滅的な制限は受けない可能性が高いですが、京都府の条例特有の「周辺の学校や保育所から一定距離内での営業制限（平日の制限など）」がないか、契約前に必ず「京都府 中丹西保健所」へ事前照会をかけてください。上乗せ規制を回避できれば、180日フル稼働の権利が得られます。
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3. 152㎡・9DKを活かした「天橋立インバウンド・団体」集客戦略
家賃がわずか3.4万円であるのに対し、面積が152.84㎡（9DK）とかなりの広さを持っています。この圧倒的なキャパシティを活かした「大人数受け入れ」が基本戦略となります。
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「天橋立車5分」×「最大10〜12名の超大型グループ・3世代ファミリー」特化:
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近年、天橋立周辺は欧米圏やアジア圏のインバウンド、および国内のファミリー層に再注目されています。しかし、10名以上の大グループが「全員同じ屋根の下」に格安で泊まれる1棟貸しホテルは地域にほぼ存在しません。9DKという部屋数を活かし、3〜4世帯の大家族や、海外の学生サークル・合宿、バックパッカーのグループをターゲットに設定。1人あたり4,000円の計算でも、12名集まれば1泊48,000円の驚異的な部屋単価を叩き出せます。
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駐車場なしの弱点を「レンタカー・タクシー・自転車」で克服:
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唯一の弱点は駐車場がない点です。しかし、宮津駅周辺にはレンタカーやカーシェア、タクシーが充実しています。また、「徒歩3分で海へ行ける」ロケーションを活かし、DIYで玄関土間に大量の「レンタサイクル」を用意。ゲストに「宮津駅から自転車で物件へ向かい、翌日は天橋立まで海沿いをサイクリングする」というアクティビティ一体型の動線を提案することで、駐車場のなさをカバーできます。
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4. 収支シミュレーション（新法100日稼働・8名グループ宿泊想定）
9DK（152㎡）の広さがあるため、すべての部屋にエアコンを設置すると初期コストが跳ね上がります。そのため、まずはメインの寝室2〜3部屋とDKに計3台のエアコンを自腹（約25万円）で設置し、受け入れ上限を「最大8名」程度に絞って運用をスタートします。
宮津の観光ポテンシャルと天橋立へのアクセスを考慮し、新法上限の半分強である【年間100日稼働】で試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間100日稼働・大グループ最大8名想定）
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想定宿泊単価：24,000円（天橋立至近、150㎡超の1棟貸しプレミアム。8人なら1人3,000円計算）
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民泊年間売上：2,400,000円（2.4万円 × 100日）
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② ゲスト清掃費回収売上
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152㎡の清掃負荷を考慮し、1回12,000円に設定。年間約40回のチェックインを想定（平均2.5泊）。
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清掃費売上：480,000円
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★ 年間総売上：2,880,000円（月平均：約24万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 452,760円（事業用消費税10%・保証会社月額手数料込：月額約37,730円 × 12ヶ月分。※初月フリーレント分は安全のため計算外とする）
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光熱費・通信費: 240,000円（大型物件のため、稼働日のエアコン電気代・水道代を多めに算出。月平均2万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 360,000円（宿泊売上240万円に対する手数料）
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消耗品・リネン・草刈り等維持費: 150,000円
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支出合計：1,202,760円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋1,677,240円（毎月約14万円の純利益）
5. 結論
初期の物件取得費用が初月日割り家賃（約3万円前後）のみという奇跡的な安さであるため、エアコン3台の設置費用や大型家具のセットアップ、軽微な表層DIYに約70万円を投資したとしても、総初期費用は約73万円に収まります。
年間100日稼働という保守的なシミュレーションであってすら、年間約167万円の純利益を叩き出すため、「最初の約5ヶ月で初期投資を100%全額回収（利回り約230%）」できるという、地方都市の1棟貸し民泊として最高峰の爆発力を持っています。さらに、滞納なく運用して物件が気に入れば、「258万円でそのまま買い取る（売買）」という出口戦略にいつでも切り替えられる点も非常に有利です。
注意点として、152㎡（9DK）という規格外の広さは、清掃のオペレーションを外注する場合、清掃費が高騰しやすいデメリットがあります。信頼できる現地の清掃パートナー（またはジモティー等での自社採用）を確保できるかどうかが、実務上の生命線となります。京都府の上乗せ平日規制がないことを確認でき次第、一刻も早く契約書を巻くべき「超一級の超高利回り案件」です。