1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・さぬき市寒川町石田東一戸建て（外部サイト）
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所在地: 香川県さぬき市寒川町石田東
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交通: JR高徳線「神前」駅 徒歩31分（※完全な車移動前提エリア）
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月額固定費: 67,650円（民泊運用時）
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※基本賃料6.6万円（管理費0円）＋民泊時の賃貸債務保証委託料および家賃自動引落し料1,320円＋口振手数料330円＝総額67,650円。大東建託の事業用転貸借契約として、基本賃料に10%の消費税（6,600円）が外追い加算される場合は74,250円となります。
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初期費用: 約32万〜40万円
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※敷金なし・礼金なし（0円）。初期費用合計（サポートコール24：1.65万円＋抗菌施工費：2.42万円）＝4.07万円、室内清掃費用（退去時先行払い）6.6万円、民泊時初回保証料100%（6.6万円）、前家賃（約6.7万円）、仲介手数料1.1ヶ月（7.26万円）。130㎡超えの巨大な一戸建てとしては、敷礼ゼロのため初期取得キャッシュが信じられないほど低く抑えられています。
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構造: 木造 2階建 / 137.18㎡（5DK：洋17.5、洋10、洋8、洋6、洋6、DK8.0）
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特筆事項: 民泊可（大家・管理会社公認）、2020年9月に水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）全面リフォーム済み、エアコン4台設置済み、ドッグラン付きの広い専用庭あり、ウッドデッキあり、駐車場2台無料、ペット飼育可、2026年6月中旬入居可能。
2. 香川県・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
香川県および高松市は、インバウンドの受け皿を増やすため、民泊に対して比較的寛容な行政姿勢をとっています。
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上乗せ条例による制限: 「なし（原則として365日分の180日間、通年営業可能）」
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京都や東京、横浜のように「住居地域だから平日は営業禁止」といった、事業性を根底から破壊するような独自の厳しい営業日数制限（上乗せ条例）は課されていません。新法の上限である「年間180日間」を、季節や曜日を問わず、最も単価の上がるタイミング（GW、お盆、瀬戸内国際芸術祭の会期など）に狙いを定めて自由に消化可能です。
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3. さぬき市137㎡5DK戸建が狙うべきターゲットとエリア特性
高松市中心部から車で約30〜40分、のどかな田園地帯に位置する「超大型」の地方特化型スペックです。駅徒歩31分という立地のため、電車移動の観光客は100%ターゲットから外れます。
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「四国レンタカー周遊」の大型インバウンドファミリー・グループ需要:
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137.18㎡・5DK（最大居室17.5帖）という圧倒的な広さがあるため、最大10〜12名の超大人数グループを1棟貸しで受け入れることが可能です。欧米豪や台湾・香港からのインバウンド客は、高松空港や高松駅でレンタカーを借り、瀬戸内（直島・小豆島など）や四国霊場、徳島などを横断ルートで周遊します。都心部には絶対に存在しない「大人数が1つ屋根の下に格安で泊まれる宿」として、無類の強さを発揮します。
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「ドッグラン付き専用庭」をフックにした国内の愛犬同伴旅需要:
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本物件の最大の差別化ポイントは、「家の前にドッグラン付きの広い庭」がある点です。日本国内において、大型犬と一緒に泊まれる一棟貸しの宿泊施設は極めて希少で、非常に高いプレミアム単価が付きます。立地の悪さを「愛犬をノーリードで遊ばせられる広い地方の隠れ家」という価値に転換することで、SNSやAirbnb経由でピンポイントの指名買い予約を泥臭く獲得できます。
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水回り2020年リフォーム済み＋エアコン4台の破壊的コスパ:
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築55年ですが、2020年にキッチン・バス・トイレ・洗面所がすべて最新仕様にリフォームされています。地方古民家民泊で最もゲストのレビューを下げる「水回りの古さ・不潔さ」が完全にクリアされており、エアコンも最初から4台完備されているため、初期の設備投資コスト（通常、この規模の戸建だとエアコン・水回りで150万〜200万円はかかる）をほぼ「ゼロ」に圧縮できます。
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4. 収支シミュレーション（新法150日稼働・完全自主管理運用の場合）
固定費が税込ベースでも約7.4万円と、137㎡の物件としては異常なほど安いため、月間のブレイクイーブンライン（赤字にならない最低売上）が極めて低いです。地方のため、現地リネンの回収や清掃を近くのパートタイマーと直契約するか、自身で月数回通う「自主管理体制」を前提とし、年間150日間（主に週末、ハイシーズン、芸術祭会期）を稼働させる現実的なラインで試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間150日稼働・大人数一棟貸し＋ドッグランプレミアム単価）
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想定宿泊単価：24,000円（6〜10名利用時、または愛犬同伴ファミリーの1棟貸し平均単価）
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民泊年間売上：3,600,000円（2.4万円 × 150日）
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② ゲスト清掃費回収売上（補正）
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137㎡の大型物件のため、1回あたりの清掃・リネン費を10,000円に設定。年間約35回のチェックイン（平均4日前後滞在）による回収。
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清掃費売上：350,000円
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★ 年間総売上：3,950,000円（月平均：約32.9万円）
【年間支出の計算】
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家賃・保証料・消費税（固定費）: 891,000円（税込想定総額月額74,250円 × 12ヶ月分）
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光熱費・プロパンガス・通信費: 360,000円（大型物件・プロパンガス・大人数利用時の高騰を考慮）
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浄化槽保守点検契約（備考欄記載）: 21,000円 / 年
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民泊サイト（Airbnb等）手数料（約15%）: 540,000円（宿泊売上に対する手数料）
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支出合計：1,812,000円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋2,138,000円（毎月約17.8万円のピュアな純利益）
年間稼働日数が100日〜120日ぐらいに下がっても利益が見込めるため、かなり堅実に利益を出すことができます。地方民泊としてはかなり優秀な物件と言えます。