1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都文京区小石川５丁目
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交通: 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩8分、都営三田線「白山」駅 徒歩15分
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月額固定費: 968,000円
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※賃料88万円に事業用消費税10%（8.8万円）が加算され、毎月96.8万円が確実に発生します。
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初期費用: 約82万〜850万円（敷金6ヶ月・礼金2ヶ月分・前家賃、保証会社初回保証料等。※造作譲渡費が発生する場合は別途）
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構造: 木造 2階建 / 175m2（駐車場無料・3台分以上可）
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特筆事項: 民泊・旅館業盛業中（最重要）、定期借家契約5年、トイレ2ヶ所、シャワールーム、ガレージあり、飲食店可。
2. 365日営業×175㎡がもたらす「富裕層インバウンド」の独占
新規参入がほぼ不可能な文京区で、365日いつでもゲストを泊められるアドバンテージは計り知れません。
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ターゲット層の絞り込み：175㎡という圧倒的な広さを活かし、「最大10〜15名」の大型グループをターゲットにします。さらに東京のど真ん中で「駐車場3台無料」という狂気的な付加価値があるため、成田・羽田からレンタカーで移動する海外の富裕層ファミリーや、お茶の水エリアのメディカルツーリズム（医療目的の長期滞在）に訪れるVIPを完全にキャッチできます。
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圧倒的な価格支配力：競合がほぼ存在しない文京区小石川の一棟貸し。大人数利用を前提とした通年平均の宿泊単価は「70,000円」と極めて手堅く設定します（繁忙期であれば1泊10万〜15万円への跳ね上がりも可能です）。
3. 旅館業365日運用・年間収支シミュレーション
365日すべての営業枠を使い、完全外注（代行20%）と、利益を最大化する「半自主管理（メッセージ内製化・清掃直接発注）」の2パターンでシミュレーションします。
【共通設定：売上】
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年間稼働率：60%（年間219日宿泊） ※東京一等地の旅館業としてはコンサバ（保守的）な設定です。
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想定宿泊単価：70,000円
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★ 年間総売上：1,533万円（70,000円 × 219日）
パターン①：【完全丸投げ・不労所得スタイル（代行手数料20%）】
運営代行会社にすべてを委託し、自分は一切動かない場合。
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家賃・消費税（固定費）: 1,161.6万円（税込月額96.8万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 60万円（175㎡の大空間をフル稼働させるためのコスト）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 306.6万円
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 229.95万円
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支出合計：1,758.15万円
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★ 年間営業利益（丸投げ時）：約 −225.1万円（赤字）
【プロの警告】 月額約97万円という家賃の高さを前にすると、たとえ年間1,500万円以上の売上を叩き出しても、20%の代行手数料（300万円超）を支払った時点で赤字に転落します。この規模の物件は、絶対に丸投げで運営してはいけません。
パターン②：【半自主管理・プロフェッショナルスタイル（代行費0円）】
メッセージ対応を自動化ツールなどで自社内製化し、清掃は地元のスタッフを直接雇用してコストを極限まで最適化した場合。
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家賃・消費税（固定費）: 1,161.6万円（税込月額96.8万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 60万円
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 229.95万円
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支出合計：1,451.55万円
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★ 年間営業利益（自主管理時）：約 ＋81.45万円（黒字化達成！）
パターン③：【自主管理×東京平均稼働率70%】
さらに運営を軌道に乗せ、東京の旅館業平均稼働率である「稼働率70%（年間255日宿泊）」まで引き上げた場合。
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年間総売上：1,785万円（70,000円 × 255日）
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支出合計：1,498.35万円（家賃1161.6万＋光熱費70万＋サイト手数料267.75万）
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★ 年間営業利益（高稼働時）：約 ＋286.65万円（毎月約24万円の純利益）
4. プロの視点：5年間の定期借家契約がもたらす総利益
この物件は「定期借家契約5年」です。 パターン③の運営体制（自主管理×稼働率70%）を2年目以降に構築できた場合、5年間のトータル収支は以下のようになります。
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初年度（立ち上げ・稼働60%）：＋81万円
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2年目〜5年目（稼働70%×4年間）：＋1,146万円
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★ 5年間での総純利益：約 1,227万円
初期費用で約850万円を投入したとしても、約3年で完全に原資を回収し、契約満了時には会社に約400万円弱の純キャッシュを残して綺麗にエグジット（撤退）することができます。既存の家具家電がそのまま使える居抜き状態であれば、回収期間はさらに1年近く前倒しになります。5年後に更新もできるかは、契約時に確認する様にしましょう。