1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市西成区山王３丁目
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交通: 阪堺電気軌道阪堺線「今船」駅 徒歩3分、松田町駅 徒歩8分
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月額固定費: 440,000円
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※賃料40万円に事業用消費税10%（4万円）が加算され、毎月44万円が確実に発生します。
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初期費用: 約120万〜130万円（礼金2ヶ月分：税込88万円＋前家賃など。敷金・保証金0円）
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構造: 鉄骨造 1〜2階（メゾネット） / 184.24㎡（4LDK × 2部屋）
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特筆事項: 民泊用物件（4LDKが2部屋）、メゾネットタイプ。現況空（即引渡可）。
2. 大阪中心部ポテンシャルによる「2室・同時高回転」戦略
大阪の主要観光地に直結するロケーションと、184㎡の大空間を最大限に活かした運営スケジュールへとシフトします。
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民泊（各部屋・年間120日間）：難波や心斎橋のホテルが高騰する中、グループ全員が1部屋に泊まれる「4LDK」の強みを活かし、週末や大型連休、中華圏の春節・国慶節、桜・紅葉シーズンなどを完全にハックして稼働率120日を達成させます。
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マンスリー（各部屋・年間1ヶ月間）：西成エリアとしては珍しい超大型間取りを武器に、海外富裕層ファミリーの長期バカンスや、都心部でのビジネスプロジェクトチームの合宿・宿舎需要をピンポイントで狙い、年間30日間を確実に埋めます。
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完全空室（年間約215日間）：これだけの攻めの布陣を敷いても、新法制限があるため年間の約3分の2は売上が立たない前提で計算します。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上（2部屋合計）】
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① 民泊期間（120日稼働×2部屋＝合計240日分）
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想定宿泊単価：15,000円（4LDKの大空間を活かし、グループ客をターゲットにした現実的単価）
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民泊総売上：360万円（1.5万円 × 120日 × 2部屋）
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② マンスリー期間（1ヶ月×2部屋＝合計2ヶ月分）
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月額賃料：250,000円（光熱費込。184㎡の半分となる92㎡・4LDKを丸ごと貸し出すため、付加価値を乗せて強気に設定します）
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マンスリー総売上：50万円（25万円 × 1ヶ月 × 2部屋）
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③ 完全オフシーズン（約215日間）
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売上：0円
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★ 年間総売上：410万円（360万＋50万 / 前回から110万円の上方修正）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 528万円（税込月額44万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 45万円（2部屋がそれぞれ150日間フル稼働する分の電気・水道代）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 72万円（民泊売上360万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 5万円
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 54万円
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支出合計：704万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約 −294万円（赤字）
4. 完全自主管理で固定費を限界まで削り落とした場合
大阪の中心部需要を味方につけて売上を410万円まで伸ばしても、丸投げ運用の場合は年間約294万円の赤字となります。 ここで、メッセージ対応を内製化し、清掃も自社スタッフや自分自身で行う「完全自主管理（代行手数料20%を0円にする）」を適用した場合の限界数値を算出します。
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自主管理時の支出（家賃528万＋光熱費45万＋マンスリー手数料5万＋サイト手数料54万）：632万円
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★ 自主管理時の最終営業利益：約 −222万円（年間約222万円の赤字）
稼働率とマンスリーを現実的な最大値まで引き上げ、さらに人件費を極限まで削り落としても、毎月約18.5万円の赤字が出血し続けるというシビアな試算データとなりました。
旅館業法の許可を取得し、年間稼働率を60%以上に持っていければ黒字化も見えてきます。ただし、旅館業法の許可を得る条件としては消防設備の新設やスタッフ常駐義務などが必要となってきます。