1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市西成区松１丁目
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交通:
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南海本線・高野線「天下茶屋」駅 徒歩11分（関空直通）
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地下鉄四つ橋線「花園町」駅 徒歩9分（なんば直通）
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月額固定費: 462,000円（賃料39万円＋管理費3万円＝42万円。ここに事業用消費税10%を加算した税込額）
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初期費用: 約110万〜130万円（礼金50万円＋前家賃・仲介手数料等）
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構造: 木造3階建 / 115.42㎡（3LDK・築8年）
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特筆事項: 駐車場1台無料、最大12〜14名収容可能。2026年5月末の特区民泊終了に伴い、新法民泊（180日）＋マンスリーのハイブリッド運用へ強制シフト。
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仲介不動産会社: (株)Linknot
2. 新法180日制限下における「115㎡一戸建て」の戦い方
特区民泊の365日営業が使えない場合、一番やってはいけないのは「180日だけ民泊をやって、残りの185日間を空室のまま放置すること」です。これをやると、営業できない期間の家賃負け（約280万円）が響き、一気に赤字転落します。
勝機は、民泊を「最も単価が高く売れる118日間（桜・GW・夏休み・紅葉・年末年始・旧正月などのトップシーズンと週末）」に完全に集中させ、残りの不稼働期間を「115㎡の家具家電付き超大型マンスリー」として外国人留学生のグループや、法人の社宅・長期出張者向けに5ヶ月分（150日間）きっちり貸し出す二毛作（ハイブリッド）運用です。
115㎡の広さがあれば、民泊時の宿泊単価を「大人数価格」で高く設定できるため、180日間の売上そのものの爆発力で家賃を相殺しにいくことができます。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日フル稼働・トップシーズン集中）
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想定宿泊単価：45,000円
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※180日しか営業できないからこそ、単価の安い閑散期はマンスリーに回し、民泊は1泊4.5万〜7万円以上が狙える超繁忙期だけで180日を消費します。12〜14名の団体客ターゲットであれば、通年平均4.5万円は十分に狙える現実的な数字です。
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民泊年間売上：810万円（4.5万円 × 180日）
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② マンスリー期間（5ヶ月間）
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月額賃料：380,000円（光熱費込。115㎡の一戸建て・駐車場無料を複数人でルームシェアする留学生グループ等に訴求）
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※残りの1ヶ月分は入れ替えの空室ロスとして0円計算。
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マンスリー年間売上：190万円（38万円 × 5ヶ月）
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★ 年間総売上：1,000万円（810万＋190万）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 554.4万円（税込月額46.2万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 48万円（民泊180日＋マンスリー5ヶ月の稼働分）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 162万円（民泊売上810万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 19万円（マンスリー売上190万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 121.5万円
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支出合計：904.9万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約＋95.1万円（黒字）
＊ただし、このシミュレーションはマンスリー予約が5ヶ月入るというかなり楽観的な想定となります。マンスリー契約のお客さんのメインは日本人となるので、西成区という悪いイメージがある地域で契約してくれるお客さんがどれだけいるか、あまり楽観的には考えられません。3ヶ月予約が入れば黒字化できるため、マンスリーの集客を工夫する必要があります。