1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市中央区上本町西２丁目
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交通:
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地下鉄谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅 徒歩6分（心斎橋・梅田・天王寺すべて直通の神立地）
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地下鉄長堀鶴見緑地線「松屋町」駅 徒歩13分
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地下鉄谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅 徒歩15分
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月額固定費: 297,000円
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※賃料25万円＋管理費2万円＝27万円。ここに事業用消費税10%（2.7万円）を加算した税込29.7万円で厳格に試算。
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初期費用: 約60万〜70万円
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※礼金25万円＋前家賃・仲介手数料等。東京の10分の1、先ほどの西成のさらに半分という、驚異的なローリスク参入が可能です。
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構造: 木造3階建 / 90.98㎡（3LDK・築12年）
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条件等: 普通借家契約 5年（長期安定運用が可能）
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特筆事項: 駐車場1台無料、家具付き（初期費用をさらに圧縮可能）、トイレ2ヶ所（大人数に必須）、東南向き・陽当り良好。
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仲介不動産会社: (株)Linknot
2. なぜこの物件は「新法180日」でもボロ儲けできるのか？
① 「中央区」という一等地ブランドと家賃27万円
大阪市中央区で90㎡超の築浅一戸建て、しかも駐車場1台無料となれば、通常のファミリー賃貸でも30万〜35万円が相場です。それが「27万円（税込29.7万円）」で出てきた時点で、仕入れとして勝ちが確定しています。固定費が安いため、営業できない期間の「家賃負け」のダメージが極めて少なく、新法民泊にこれ以上ないほど向いています。
② 心斎橋へ2駅4分・梅田へ5駅7分の無敵の観光アクセス
最寄りの「谷町六丁目駅」は、長堀鶴見緑地線でインバウンド人気No.1の「心斎橋駅」まで直通4分。谷町線を使えば「東梅田（キタ）」「天王寺」へも直通です。西成エリアに比べて「治安が良く、お洒落で、どこに行くにも便利」な中央区ブランドは、欧米系や中華系の富裕層ファミリーに非常に高く売れます。
③ 「90㎡・3LDK・トイレ2個」＝最大8〜10名収容
2〜3世帯の合同旅行や、大人数のグループをターゲットにできます。ビジネスホテルが1室2万〜3万円に高騰する中、「中央区の一戸建てにみんなで泊まれて1棟3.5万円」は、ゲストから見ればバーゲンセールです。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日フル稼働・トップシーズン集中）
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想定宿泊単価：38,000円
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※中央区の90㎡一戸建て。桜・GW・夏休み・紅葉・年末年始・旧正月などの超繁忙期と週末だけで180日を消費するため、通年平均3.8万円（1人あたり4,000円前後）は極めて手堅いコンサバな設定です。
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民泊年間売上：684万円（3.8万円 × 180日）
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② マンスリー期間（5ヶ月間）
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月額賃料：320,000円（光熱費込。中央区上本町という超人気エリアのため、法人の長期出張者や富裕層の仮住まいとして容易に埋まります）
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※残りの1ヶ月分は入れ替えの空室ロスとして0円計算。
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マンスリー年間売上：160万円（32万円 × 5ヶ月）
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★ 年間総売上：844万円（684万＋160万）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 356.4万円（税込月額29.7万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 42万円（民泊180日＋マンスリー5ヶ月の稼働分）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 136.8万円（民泊売上684万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 16万円（マンスリー売上160万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 102.6万円
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支出合計：653.8万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）
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年間営業利益：約＋190.2万円（圧倒的な大黒字）
＊マンスリーの予約を5ヶ月取れた場合というのは、少し楽観的な予測となります。ただ、マンスリー予約が全く無くても民泊の売上でトントンまで持っていけるため、数ヶ月の予約で黒字化可能です。