1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市浪速区大国３丁目
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交通:
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ＪＲ関西本線・大阪環状線「今宮」駅 徒歩1分
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大阪メトロ御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅 徒歩8分（難波まで1駅）
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月額固定費: 110,000円（賃料99,000円＋管理費11,000円、※店舗契約のため消費税が加算される場合あり。ここでは総額12.1万円として試算）
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初期費用: 約45万〜50万円（敷金0円 / 礼金2.2ヶ月（21.78万円）＋前家賃、保証会社費用など。立地の割に極めてスマートに抑えられます）
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構造: 木造 平屋建て / 56.74㎡
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築年月: 1950年1月（築76年5ヶ月）
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特筆事項: 民泊・飲食相談可、平屋建て（1棟貸し扱い）、定期借家契約（3年）。
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仲介不動産会社: （株）Ｋ’ｓ
2. 180日制限（新法民泊）でも十分戦える「立地」と「家賃」の黄金バランス
新法民泊（180日制限）で利益を出すための鉄則は、「営業できない185日間の家賃負担を、いかに安く抑えるか」と、「営業できる180日間で、いかに高い単価を取れるか」の2点です。
本物件は、月額約11万円（税込12.1万円）という低固定費でありながら、インバウンドに絶大な人気を誇る大国町・難波エリアに位置しています。56㎡あれば、4〜6名のファミリー・グループ層をターゲットにできるため、「低い固定費で、高い宿泊単価をかすめ取る」という新法民泊の理想的な勝ちパターンに合致しています。
3. 住宅宿泊事業法による現実的な収支（年間180日フル稼働想定）
今宮駅徒歩1分、御堂筋線も徒歩圏内という立地から、ゲストの獲得に困ることはまずありません。新法上限である「年間180日」は確実に100%満室で消化できる前提で試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 難波周辺の観光や食べ歩きを目的とする、アジア・欧米の4〜6名の中規模ファミリー・グループ
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想定宿泊単価: 20,000円（今宮駅徒歩1分の好立地と、平屋一棟貸しのプライベート感を活かした適正価格）
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年間稼働日数: 180日（新法民泊の法律上限マックス）
【年間収入】
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年間宿泊売上：360万円（単価2万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費・税込）: 145.2万円（月額12.1万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 24万円（不稼働日の維持＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 72万円（清掃やゲスト対応を完全外注する場合）
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サイト手数料（15%）: 54万円
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支出合計：295.2万円
【最終収支（新法180日フル稼働の場合）】
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年間営業利益：約＋64.8万円（黒字）
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清掃や運営代行をすべて丸投げしても、年間で約65万円（毎月約5.4万円）の純利益が手元に残ります。
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※もし清掃などを自分（または自主雇用）で行い、代行手数料を浮かせることができれば、年間利益は100万円オーバーを狙えるポテンシャルがあります。
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4. 運営者の視点：必ず確認すべき「2つの注意点」
この物件は非常に魅力的ですが、契約前に必ず不動産会社に確認し、クリアしなければならないハードルが2つあります。
① 「定期借家契約 3年」という縛り
本物件は普通の賃貸（普通借家）ではなく、3年で契約が一度終了する「定期借家契約」です。民泊の初期投資（内装や家具、消防設備）を3年以内に回収し、さらに利益を残せるかという時間との戦いになります。3年後に「再契約（契約延長）」が可能なのかどうか、家主の意向を必ず事前に確認してください。再契約不可の場合、投資回収の難易度が跳ね上がります。
② 築76年の「木造平屋」という設備リスク
1950年築の元店舗です。民泊として営業するためには、「自動火災報知設備」や「非常用照明」などの消防設備を新たに設置する必要があります。平屋なのでRCビルほど複雑にはなりませんが、工事費用（数十万円）がどの程度かかるか、また柱や床の傾き、雨漏り、水回りの状態が宿泊に耐えうるか、内覧時のシビアなチェックが必須です。