1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市天王寺区四天王寺１丁目
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交通:
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大阪メトロ谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅 徒歩7分
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ＪＲ大阪環状線・御堂筋線「天王寺」駅 徒歩11分
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月額固定費: 102,300円（賃料83,600円＋管理費16,500円＋水道代2,200円、※店舗・事務所契約のため、ここからさらに消費税10%が加算される可能性あり。今回は加算なしのベース金額で優遇して試算）
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初期費用: 約45万〜50万円（敷金3ヶ月（25.08万円） / 礼金なし ＋ 前家賃、保証会社費用（100%）、退去時清掃代など）
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構造: SRC造 11階建の4階部分 / 25.02㎡（角部屋）
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築年月: 1986年8月（築39年10ヶ月）
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特筆事項: 民泊相談可能、事務所・店舗使用可、飲食店不可、オートロック・エレベーターあり。
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仲介不動産会社: 富士ホームサービス（株） なんさん支店
2. 住宅宿泊事業法（180日制限）による収支シミュレーション
25㎡という広さは、一般的な賃貸ワンルームと同等です。民泊として運用する場合、配置できるベッド数や快適性を考慮すると、ターゲットは「2名（最大頑張って3名）」の少人数旅行客・カップルに限定されます。
立地の良さを活かし、新法上限である「年間180日」をすべて満室（稼働率100%）で完走できたという、楽観的なシナリオで計算します。
【設定条件】
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ターゲット: 天王寺・ミナミ周辺を観光する、国内外の個人旅行客（バックパッカー、カップルなど2名利用）
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想定宿泊単価: 10,000円
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※25㎡のワンルームタイプであるため、周辺のビジネスホテルや競合民泊との価格競争に巻き込まれます。天王寺駅徒歩圏内という強みを加味しても、通年の平均単価は1万円付近が限界ラインです。
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年間稼働日数: 180日（新法民泊の法律上の絶対上限）
【年間収入】
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年間宿泊売上：180万円（単価1.0万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費・水道代（固定費）: 122.76万円（月額10.23万円 × 営業できない期間も含めて12ヶ月分丸々支払い）
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光熱費・通信費: 18万円（ワンルームのため基本料金＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 36万円（ゲスト対応、リネン交換等の完全外注費）
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サイト手数料（15%）: 27万円
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支出合計：203.76万円
【最終収支（180日フル満室でも）】
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年間運営収支：▲23.76万円（赤字）
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奇跡の「180日フル満室」を達成しても、年間で約24万円の赤字になります。もしここに店舗契約の消費税（家賃等にかかる10%）が上乗せされた場合、赤字額は約36万円まで膨れ上がります。
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現実的なライン（稼働率70%＝年間126日宿泊）に落ち込んだ場合、売上は126万円まで激減し、年間約90万円近い赤字を垂れ流すことになります。
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3. なぜ「民泊相談可」でも、この物件は手を出してはいけないのか？
① 「25㎡ワンルーム」と「180日制限」の最悪な相性
新法民泊（180日制限）で利益を出すための基本戦術は、広い戸建で「大人数を泊めて1泊3万〜4万円の高単価を狙う」ことです。25㎡のワンルームではどんなに立地が良くても単価が伸びないため、「営業できない185日間」の家賃負けをひっくり返すパワーが物理的に足りません。
② 売上の約7割が固定費に消える構造
年間180日しか働けない部屋なのに、月10.2万円の固定費は365日容赦なく発生します。フル満室の売上180万円に対し、家賃などの固定費だけで122万円（約68%）が吹き飛ぶため、民泊だけで黒字にすることは不可能です。残りの期間をマンスリーマンションとして数ヶ月運営できれば、黒字化も見えてくる物件です。