1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市生野区小路１丁目
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交通:
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近鉄大阪線「今里」駅 徒歩5分（難波まで直通・乗車約8分）
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地下鉄千日前線「小路」駅 徒歩7分
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月額固定費: 115,000円（管理費なし、条件変更なし）
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初期費用: 約35万〜40万円
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※敷金0円 / 礼金10万円 ＋ 前家賃、保証会社費用（初回50%）、仲介手数料など。120㎡超の物件としては異次元の安さです。
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構造: 木造 2階建 / 5DK（120.46㎡）
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築年月: 1954年3月（築72年3ヶ月）
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特筆事項: 民泊可（条件変更なし）、敷金不要、駐車場1台無料、ペット相談可、5DKの大型間取り。
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仲介不動産会社: 富士ホームサービス（株）なんさん支店
2. 180日制限（新法民泊）でも圧勝できる「圧倒的なコストの低さ」
この物件の最大の強みは、「120㎡超の大空間を、月わずか11.5万円の家賃でコントロールできること」です。
新法民泊（180日制限）の最大の敵は、営業できない185日間に垂れ流す「家賃」です。前述の神戸の物件（家賃38万円）や本町の物件（家賃15万円）は、この固定費の重さで自滅しました。 しかし、この物件は家賃が安いため、年間180日（1年の約半分）しか営業できなくても、余裕で365日分の家賃をカバーし、莫大な利益を残す構造が成立します。
3. 住宅宿泊事業法による現実的な収支（年間180日フル稼働想定）
120㎡・5DK、さらに無料の駐車スペースがあるため、インバウンドで最も需要が高く、かつ競合の少ない「大人数のファミリー・3世代旅行・団体客（8〜12名規模）」をターゲットに設定します。
立地が今里駅徒歩5分（ミナミまですぐ）という抜群の強さがあるため、新法の上限である「年間180日」をきっちり満室で完走させる想定で試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 難波・コリアンタウン（鶴橋）観光を目的とする、アジア・欧米の10名前後の大人数グループ（レンタカー利用客にも対応）
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想定宿泊単価: 35,000円
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※10名で泊まれば1人あたり3,500円とゲスト側には超格安ですが、ホスト側としては1棟貸しならではの高単価を維持できます。
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年間稼働日数: 180日（新法の法律上限マックス）
【年間収入】
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年間宿泊売上：630万円（単価3.5万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 138万円（月額11.5万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 36万円（不稼働日の維持＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 126万円（大人数向け物件のため清掃費をしっかり計上）
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サイト手数料（15%）: 94.5万円
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支出合計：394.5万円
【最終収支（新法180日フル稼働の場合）】
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年間営業利益：約＋235.5万円（黒字）
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手元に残る純キャッシュフロー（実質手取り）で、毎月平均約20万円の利益が残ります。
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4. 運営者の視点：懸念点とクリアすべき課題
この物件は間違いなく「買い（借りるべき）」の最強クラスのお宝案件ですが、築72年という驚異の築年数ゆえに、以下のハードルをセルフリフォームや工夫で超える必要があります。
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インテリアと水回りの演出（最重要） 築72年なので、室内はTHE・昭和な和室がメインのはずです。しかし、外国人観光客にとっては「逆にこれが日本らしくて素晴らしい（レトロ・畳体験）」という強みに昇華できます。 ただし、「トイレが洋式で綺麗か」「シャワーの出が良いか」「Wi-Fiが爆速か」の3点だけはインバウンドの命綱です。ここだけは初期費用（20万〜30万円程度）をかけてでも清潔にリニューアルする必要があります（元々の初期費用が安いため、十分にお金をかけられます）。
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寝具のセットアップ 120㎡あるので、布団やベッドを大量に並べるための初期投資（約30万〜40万円）は必要ですが、それも2ヶ月目の利益で完全に回収可能です。