1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府東大阪市小若江1丁目2-20
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交通:
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近鉄大阪線「長瀬」駅 徒歩3分
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おおさか東線「ＪＲ長瀬」駅 徒歩13分
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※長瀬駅から近鉄電車一本で大阪上本町や鶴橋（コリアンタウン）へ直通、難波へのアクセスも悪くありませんが、基本的にはローカルな学生街・住宅街の立地です。
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月額固定費: 115,000円（管理費なし、※店舗契約のため消費税が加算される場合あり。ここでは総額12.65万円として試算）
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初期費用: 約40万〜50万円（敷金0円 / 礼金2ヶ月（23万円）＋前家賃、保証会社費用など。初期費用自体は比較的スマートに抑えられます）
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構造: 木造 1階部分 / 52.88㎡
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特筆事項: 民泊相談可、1階部分、住付店舗仕様、即引渡し可。
2. 住宅宿泊事業法（180日制限）による現実的な収支（年間120日稼働想定）
52㎡の広さがあれば、最大5〜6名（ベッドや布団の配置次第でそれ以上）の中規模グループを受け入れることが可能です。
しかし、最大の弱点は「観光地としての引力」です。訪日外国人（インバウンド）が「わざわざ東大阪の学生街に泊まる理由」は極めて薄く、宿泊需要は「難波周辺が高すぎて取れなかった層の受け皿」か「東大阪の工場街へのビジネス出張」「近大のオープンキャンパス・受験・イベント需要」などに限定されます。
年間180日の営業枠のうち、それらの需要が綺麗にハマる「年間120日稼働」をリアルなラインとして収支を算出します。
【設定条件】
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ターゲット: 予算を抑えて大人数で泊まりたいアジア系のファミリー層、または東大阪周辺のビジネス・合宿団体（5〜6名利用）
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想定宿泊単価: 13,000円
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※52㎡の広さはありますが、立地が市内中心部（ミナミ・キタ）から外れるため、大人数向けでも単価はこのあたりが限界値となります。
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年間稼働日数: 120日（週末や大型連休、近大のイベントシーズンを中心に稼働）
【年間収入】
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年間宿泊売上：156万円（単価1.3万円 × 120日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費・店舗課税想定）: 151.8万円（月額12.65万円 × 12ヶ月）
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光熱費・通信費: 20万円（不稼働日の維持費＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 31.2万円（清掃やゲスト対応を完全外注する場合）
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サイト手数料（15%）: 23.4万円
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支出合計：226.4万円
【最終収支（新法120日運用の my想定）】
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年間運営収支：▲70.4万円（大赤字）
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仮に営業日をすべて満室にして新法上限の180日フル稼働（売上234万円）を達成したとしても、手数料等（約70万円）と家賃（約151万円）を引くと、手元に残るのは約13万円のプラス（ほぼトントン）です。
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現実的な120日稼働に落ち着いた場合、毎月約6万円、年間で約70万円の赤字を垂れ流すことになります。
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3. なぜ「民泊相談可」でも、この物件はミスマッチなのか？
① 「180日分の売上」で「365日分の店舗家賃」を支えきれない
月額11.5万円（税別）という家賃は、長瀬エリアのワンルーム相場（4万〜5万円）から見れば「1階路面・52㎡の店舗・事務所」としての適正価格です。しかし、年間で180日しか営業できない新法民泊を、この「店舗相場」の家賃で運営するのは構造的に無理があります。
② 近大前の「学生街」という立地特性
このエリアの主役は、安くてボリュームのある飲食店や学生向けアパートです。夜間は非常に静かになる住宅街・学生街であるため、外国人観光客が夜遅くにスーツケースを引きずって歩くだけで、近隣住民からの騒音クレームリスクが跳ね上がります。