1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 岡山県岡山市北区野田屋町１丁目
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交通: ＪＲ山陽本線「岡山」駅 徒歩7分（路面電車の電停も視界に入る桃太郎通り沿い）
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月額固定費: 396,000円（賃料385,000円＋管理費11,000円、※店舗契約のため消費税が加算される場合あり。ここでは総額43.56万円として試算）
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初期費用: 約180万〜200万円（敷金3ヶ月（115.5万円）＋礼金1ヶ月（38.5万円）＋前家賃、保証会社費用など）
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構造: RC造 5階建の3階部分 / 136.22㎡
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築年月: 1977年6月（築49年）
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特筆事項: 民泊可能、飲食店可、エレベーターあり、現状は和室、3階と4階の内階段は撤去予定。
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仲介不動産会社: 富士ホームサービス（株）岡山支店
2. 180日制限（新法民泊）による収支シミュレーション
136㎡という圧倒的な広さがあるため、最大12〜16名規模の「インバウンドの超大型ファミリー・団体客」をターゲットに据えることが可能です。
しかし、新法民泊の宿命として、どれだけ集客が好調でも年間180日しか営業できません。残り185日間は1円も生まない完全なデッドスペースになります。今回は、地方都市である岡山の観光実需をリアルに捉え、週末や祝日、瀬戸内国際芸術祭などのイベントシーズンを綺麗に拾い上げた「年間120日稼働」を前提に試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 広島・京都・大阪を移動する途中で岡山（後楽園や倉敷）に立ち寄る、国内外の大型団体・3世代ファミリー（10名前後）
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想定宿泊単価: 38,000円（136㎡の圧倒的な広さと駅近立地を活かした強気の団体一棟貸し単価）
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年間稼働日数: 120日
【年間収入】
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年間宿泊売上：456万円（単価3.8万円 × 120日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費・税込）: 522.72万円（月額43.56万円 × 誰も泊められない日も含めて12ヶ月分丸々支払い）
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光熱費・通信費: 45万円（136㎡の大空間を冷暖房する電気代＋未稼働日の基本料金）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 91.2万円（大型物件の清掃・リネン外注費）
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サイト手数料（15%）: 68.4万円
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支出合計：727.32万円
【最終収支（現実的120日稼働の場合）】
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年間運営収支：▲271.32万円（壊滅的な大赤字）
仮に「新法上限の180日フル満室」を達成しても？
もし営業が許される180日間をすべて満室（稼働率100%）にするという奇跡を起こしたとしても、
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年間売上：684万円
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経費合計：約848万円
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最終収支：▲164万円（やはり大赤字）
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売上の大半（約76%）が税込522万円という巨額の店舗家賃に飲み込まれてしまうため、満室にすればするほど赤字を垂れ流す構造です。
3. なぜ「民泊可能」でも、この物件は即時撤退すべきなのか？
① 「180日の売上」で「365日の中心街店舗家賃」は絶対に払えない
月額約40万円という家賃は、岡山駅徒歩7分のメインストリート沿いにある「136㎡の商業店舗」としては妥当な金額です。しかし、これは「年間365日フルに営業して利益を出す店舗（飲食店など）」のための家賃設定です。営業日数が半分（180日）に制限される新法民泊でこの家賃を背負うのは、非常に危険です。
② 内装セットアップと消防投資の二重苦
本物件は「元店舗（現在は和室）」であり、136㎡のガランドウに近い空間を民泊として仕切るための内装工事、さらに大人数が宿泊するための布団や家具の用意だけで数百万円がかかります。その上、RC造の商業ビルであるため、自動火災報知設備や誘導灯などの消防設備投資（数十万〜100万円規模）も借主負担になる可能性が極めて高く、初期投資の回収は難しいです。