東京都品川区、人気の戸越・中延エリアに位置する物件です。都営浅草線「中延駅」徒歩5分、東急大井町線「戸越公園駅」徒歩7分、さらにJR「西大井駅」も徒歩圏内という3駅3沿線利用可能な好立地が最大の強みです。
備考欄に「民泊、マンスリー、諸条件相談可能」と明記されており、最初から事業者向けの目線で募集されている貴重な案件。しかし、面積と賃料のバランス、そして新法（住宅宿泊事業法）の「180日制限」を考慮すると、普通に民泊をやるだけではほぼ確実に赤字になるシビアな物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: goo住宅・品川区豊町６丁目 貸その他（外部サイト）
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所在地: 東京都品川区豊町６丁目
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交通:
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都営浅草線「中延」駅 徒歩5分（新橋・東銀座・浅草・羽田空港へ直通）
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東急大井町線「戸越公園」駅 徒歩7分
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JR湘南新宿ライン「西大井」駅 徒歩9分（渋谷・新宿へ直通）
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賃料: 253,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月 / 仲介手数料1ヶ月（総額約76万円＋諸経費）
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※短期解約違約金あり（1年未満：賃料2ヶ月分 / 2年未満：1ヶ月分）。腰を据えた運用が必須です。
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構造: 木造2階建 / 使用部分面積 29.74㎡（間取りは洋4.5・2.5、LDK8の変則的な2DK/2LDKタイプ）
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築年月: 1968年1月（築58年5ヶ月）
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特筆事項: 民泊・マンスリー相談可、角部屋、飲食店不可、ベッド・スマートTV付。
2. 現実的な収支シミュレーション（新法180日制限・100日稼働想定）
品川区の住宅宿泊事業（新法民泊）は、上乗せ条例による一律の曜日制限などはありませんが、国が定める「年間180日」の壁があります。この面積（約30㎡）で狙える、極めて現実的な試算です。
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ターゲット: 羽田空港や主要観光地へのアクセスを重視する、外国人観光客（カップルまたは3人家族）
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想定宿泊単価: 18,000円
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※30㎡未満の広さでは、どんなに立地が良くても宿泊単価2万円の壁を越えるのは容易ではありません。
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年間稼働日数: 100日（観光のハイシーズンや週末をメインに、確実に埋まる日数）
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年間宿泊売上: 180万円（単価1.8万円×100日）
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年間固定支出: 約328万円
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家賃（25.3万円×12ヶ月）: 303.6万円
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光熱費・通信費: 24万円
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年間運営経費: 約45万円（サイト手数料15% ＋ リネン・消耗品など）
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※清掃をご自身で行い、清掃費の持ち出しをゼロにした前提。
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年間収支: ▲約193万円（大幅な赤字）
3. なぜこの物件は民泊だけだと「大赤字」になるのか？
最大の原因は、「面積（29.74㎡）に対して家賃（25.3万円）が圧倒的に高すぎる」点にあります。
坪単価に直すと約2.8万円。これは、高級タワーマンションや、1階の路面店舗並みの賃料水準です。この広さ（最大収容3〜4名程度）の民泊で、年間180日という制限がある以上、どれだけ立地が良くても家賃だけで売上を大幅に超過してしまいます。
4. この物件で生き残るための「唯一のシナジー戦略」
民泊単体では確実に破綻します。そのため、残りの185日間を「高単価なマンスリー・中長期滞在」、または「ビジネス利用（サロン・スタジオ）」で埋めるしかありません。
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「羽田直通」を活かした外資系ビジネスマンの出張・一時帰国需要: 中延は浅草線一本で羽田空港へ繋がります。民泊として稼働させない時期（185日間）を、「1ヶ月単位の家具付き高級マンスリー」として月額20万円以上で外資系企業や一時帰国者に貸し出すことができれば、トータルでトントンに持っていける可能性があります。ただし、これも狭い物件のため月20万以上で集客するのは難しいと想定されます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
大家さんが「民泊・マンスリー可」と間口を広げているのは、築58年の木造で普通の住居としてはこの家賃（25.3万円）で借り手がつかないからだと言えます。
正直なアドバイス： 初心者が「民泊ブームだから」と手を出すには、あまりにも難易度が高くリスクが大きい物件です。 すでに都内で複数件の民泊やマンスリーマンションを運営しており、法人顧客（出張者データ）を自社で抱えているような「プロの事業者」が、ポートフォリオ（拠点のひとつ）として組み込むための物件です。もし借りる場合は、家賃の減額交渉（せめて20万円以下）ができない限り、見送るのが賢明です。