1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・巽東4丁目戸建て（外部サイト）
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所在地: 大阪府大阪市生野区巽東４
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交通:
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地下鉄千日前線「北巽」駅 徒歩9分
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地下鉄千日前線「南巽」駅 徒歩12分
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賃料: 88,000円（共益費 6,000円）
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初期費用: 敷金2ヶ月 / 礼金2ヶ月（法人名義の場合は別途消費税）
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構造: 木造2階建 / 4DK（58.02㎡）
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築年月: 1977年7月（築49年）
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特筆事項: 民泊可、全部屋洋室リフォーム済、TVインターホン、洗面所独立、バストイレ別。
2. 180日制限（新法民泊）運用シミュレーション
新法180日制限を前提とし、残りの期間をマンスリーや自己利用で補填する現実的な試算を行います。
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想定初期投資: 約120万円
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内訳：契約初期費用 約45万円（敷礼・前家賃・保証料等）＋ 家具家電（4DK・最大6名分） 60万円 ＋ 消防設備・許認可 15万円。
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想定宿泊単価: 15,000円 〜 22,000円（1棟貸し・最大6名収容）
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年間稼働日数: 180日（上限）
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年間宿泊売上: 約324万円（平均単価1.8万円×180日）
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年間固定支出: 約138万円
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家賃（共益費込）112.8万円 ＋ 光熱費・通信費 25.2万円。
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年間想定利益: 約130万円
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※清掃費を宿泊者負担、サイト手数料15%を差し引いた実質利益。
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投資回収期間: 約11ヶ月
3. 「全部屋洋室」という大きなアドバンテージ
築49年の木造戸建てでは和室が残っているケースが多いですが、本物件は「全部屋洋室」にリフォームされています。
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清掃効率と耐久性: 畳の表替えやメンテナンスが不要なため、ランニングコストを抑えられます。
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外国人ゲストへの訴求: ベッドを配置しやすいため、布団に慣れていない欧米圏のゲストからも選ばれやすくなります。
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4DKの有効活用: 部屋数が多いため、家族連れや友人グループをターゲットに設定し、エリア内のホテルと差別化できます。
4. マンスリー賃貸との組み合わせ（180日制限対策）
民泊が営業できない残り185日は、30日以上のマンスリー契約で空室を埋めます。近隣の学生や短期ビジネス客を月額10万〜12万円程度（家具付）で集客できれば、非稼働期間の家賃を相殺し、年間収支をさらに安定させることが可能です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
初期費用（敷礼計4ヶ月分）がやや重めですが、月額家賃が10万円を切る「民泊公認」の戸建ては、生野区でも安定した収益が見込める優良な投資対象です。北巽駅周辺は生活利便性が高く、駅から徒歩9分という距離はゲストに選ばれる「徒歩圏内」として十分機能します。