1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 鏡野町竹田 平屋（外部サイト）
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所在地: 岡山県苫田郡鏡野町竹田
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交通: JR姫新線「院庄」駅 車で約10分（徒歩5.5km）
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賃料: 8.8万円（非課税想定。事業用の場合別途消費税。フリーレント2ヶ月付）
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初期費用: 敷金1ヶ月（8.8万円）、礼金なし、保証料、保険等
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物件種別: 木造平屋建て
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専有面積: 83.03㎡（3DK / ウォークインクローゼット、庭付）
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リフォーム: 2026年2月 内装全面・水回り一部完了
2. 民泊運用データ（180日制限遵守シミュレーション）
観光地ではないエリア特有の、週末や合宿、帰省需要をターゲットにした稼働率30％（月9日）でのシビアな試算です。
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想定初期費用: 約65万円（敷金、保証料、家具家電一式、消防設備等）
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Point: フリーレント2ヶ月（17.6万円分）により、実質的な初期投資を40万円台まで圧縮可能です。
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想定宿泊単価: 15,000円（1棟貸し・最大6〜8名想定・多人数グループ向け）
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年間稼働日数: 108日（月間平均9日 / 稼働率30％）
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月間売上（平均）: 135,000円
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月間利益（平均）: 24,000円
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支出内訳: 賃料 88,000円、水道光熱費・汲取料・ネット・消耗品・手数料等 約23,000円
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表面利回り: 44.3%（年間利益 / フリーレント考慮後の初期費用換算）
Insight: 観光地ではないため、稼働率は低めに見積もっていますが、家賃が安いため「月6日の宿泊」で損益分岐点を超えられる守りの強さが魅力です。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 駐車場4台無料。近隣には奥津温泉や、山田養蜂場の施設など、車移動を前提とした観光スポットが点在します。
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運営種別: 「民泊可」「転貸可」。オーナーが事業利用を前提としているため、トラブルのリスクが極めて低い案件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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トイレの仕様: 「簡易水栓（汲取）」のため、定期的な汲み取り手配が必要です。リフォーム済で清潔感はありますが、ゲストへの事前告知と臭い対策は必須です。
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冬期の集客と光熱費: 岡山県北は冬の積雪があるエリアです。暖房効率（プロパンガス代）の確認と、冬場に「雪見風呂（近隣温泉提携）」などの付加価値をどう作るかが鍵となります。
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事業用消費税: 備考に「事業用消費税別途」とあるため、民泊運営の場合、月額支払いが 96,800円（税込）になる可能性があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は「駐車場4台」と「庭付き平屋」というスペックを活かした、ニッチな集客にあります。 観光地ではないからこそ、「部活動の遠征合宿」「岡山県北への帰省ファミリー」「釣りや登山、バイクツーリングの拠点」といった、ホテルには泊まりづらい層をターゲットにします。 フリーレント2ヶ月を活用してじっくりとインテリアを作り込み、残りの185日は「DIY・アトリエ利用」や「撮影スタジオ」として転貸するなど、オーナー公認の「転貸可」という権利をフル活用した多角経営が可能な、地方民泊の優良ベースキャンプとなり得る物件です。