1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 富山市北代 戸建（外部サイト）
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所在地: 富山県富山市北代
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交通: あいの風とやま鉄道「呉羽」駅 徒歩2.4km（車で約6分）
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賃料: 19.8万円（事業用の場合別途消費税。フリーレント2ヶ月付）
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初期費用: 敷金1ヶ月（19.8万円）、礼金なし、保証料、保険等
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物件種別: 木造2階建 戸建
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専有面積: 137.78㎡（5LDK / トイレ2箇所 / 納戸2箇所）
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リフォーム: 2025年12月 内外装・水回り全面完了済み
2. 民泊運用データ（180日制限遵守シミュレーション）
観光地ではない地方都市における「週末・イベント・大型グループ」需要に特化した稼働率30％（月9日）での試算です。
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想定初期費用: 約180万円（敷金、保証料、大型家具家電一式、消防設備等）
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Point: フリーレント2ヶ月（39.6万円分）により、実際の持ち出しは約140万円程度に抑えられます。
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想定宿泊単価: 38,000円（137㎡の広さ、5LDK、最大10〜12名収容、駐車場3台込）
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年間稼働日数: 108日（月間平均9日 / 稼働率30％）
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月間売上（平均）: 342,000円
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月間利益（平均）: 74,200円
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支出内訳: 賃料（税込想定）217,800円、水道光熱費・ネット・清掃（大型物件のため）・消耗品・手数料等 約50,000円
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表面利回り: 63.6%（年間利益 / フリーレント考慮後の実質初期費用換算）
Insight: 137㎡の広さを活かし、1人あたり3,000円〜という低単価で大人数を受け入れることで、ホテルとの差別化を図り、稼働日数を確保する戦略です。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 閑静な住宅街。富山市中心部や北陸自動車道「富山IC」へのアクセスも良く、車移動の観光・ビジネスの拠点に適しています。
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運営種別: 「民泊可」「転貸可」。オーナーが事業利用を容認しており、契約上のリスクが極めて低い案件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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大型物件の清掃コスト: 137㎡かつ5LDKの清掃を外注する場合、1回あたりの清掃費が高額になります。セルフ清掃の可否や、ゲストへの清掃費請求額の設定が収益に直結します。
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冬期の暖房費: 富山の冬は厳しく、137㎡の空間を暖めるガス・電気代は相当な額になります。都市ガス物件である点は救いですが、冬季の宿泊単価調整やエネルギー対策が不可欠です。
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「第2種禁止地域」の規制: 屋外広告物規制があるため、目立つ看板の設置が制限される可能性があります。Web集客がメインとなりますが、現地での視認性確保については工夫が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、「リフォーム直後の新築同様のクオリティ」と「5LDKという部屋数」にあります。 観光地ではないエリアでの勝ち筋は、「ホテルに泊まれない多人数グループ」の受け皿になることです。例えば、富山市内でのスポーツ大会遠征、工事関係者の長期滞在（マンスリー併用）、親戚一同が集まる冠婚葬祭の帰省需要など。 オーナーが「転貸可」としているため、新法の180日以外の期間をマンスリーでの貸し出しを行い、民泊以外での収益も確保できれば面白い物件となります。