1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 仙台市泉区住吉台西 戸建（外部サイト）
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所在地: 宮城県仙台市泉区住吉台西4丁目
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交通: 仙台市営地下鉄南北線「泉中央」駅 徒歩11km（車で約20分）
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賃料: 21.8万円（事業用の場合別途消費税。フリーレント2ヶ月付）
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初期費用: 敷金1ヶ月（21.8万円）、礼金なし、保証料、保険等
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物件種別: 木造2階建 戸建
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専有面積: 92.74㎡（3LDK ＋ 別棟サンルーム約10㎡）
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リフォーム: 2026年4月 内外装・水回り全面完了済み
2. 民泊運用データ（180日制限遵守シミュレーション）
主要駅から距離がある住宅街のため、観光需要よりも「帰省・部活動遠征・ペット同伴旅行」をターゲットにした稼働率30％（月9日）での試算です。
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想定初期費用: 約190万円（敷金、保証料、家具家電一式、消防設備、別棟改修費）
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Point: フリーレント2ヶ月（43.6万円分）により、実質的な持ち出しは約150万円弱に抑制可能。
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想定宿泊単価: 32,000円（広さ92㎡＋別棟、最大10名収容、駐車場2台込）
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年間稼働日数: 108日（月間平均9日 / 稼働率30％）
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月間売上（平均）: 288,000円
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月間利益（平均）: 18,200円
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支出内訳: 賃料（税込想定）239,800円、水道光熱費・ネット・清掃・消耗品・手数料等 約30,000円
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表面利回り: 14.5%（年間利益 / フリーレント考慮後の実質初期費用換算）
Insight: 賃料設定が地方としては高めですが、駅周辺のホテルが不足しがちな仙台において、大人数で泊まれる「駐車場付きリフォーム済戸建」は、イベント時や長期休暇に強い引きを持ちます。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 閑静な住宅街。泉ヶ岳への観光や、泉パークタウン・アウトレット方面へのアクセスも良好。
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運営種別: 「民泊可」「転貸可」。オーナー公認のため、付属建物（元事務所）をヨガスタジオやワークスペースとして別運用することも可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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付属建物（サンルーム）の活用: 約10㎡の別棟があります。ここを「プレイルーム」や「バーベキュー用テラス（騒音配慮要）」に設えることで、宿泊単価のアップが狙えます。
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光熱費（都市ガス/プロパン）: 仙台の冬は冷え込みます。断熱性能とガス種別を確認し、冬季の光熱費高騰が利益を圧迫しないよう注意が必要です。
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清掃管理: 仙台市街地から距離があるため、清掃スタッフの確保や外注費用の見積もりを事前に固めておく必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の差別化ポイントは、「サンルーム付きの別棟」と「フリーレント2ヶ月」です。 観光地ではない住宅街で月20万円超の家賃を回収するには、単なる宿泊に留まらない「体験」が必要です。例えば、別棟を「ドッグラン併設のペット専用スペース」や「アウトドアギアのメンテナンスルーム」として打ち出すことで、特定の趣味層を囲い込めます。 また、オーナーが「転貸可」としているため、180日の制限期間外は、付属建物を「独立した事務所」として月極貸し出しする、あるいは全体を「マンスリー」として併用するなどの「ハイブリッド運用」が成功の鍵を握ります。