1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 奈良市今御門町 店舗（外部サイト）
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所在地: 奈良県奈良市今御門町
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交通: 近鉄難波・奈良線「近鉄奈良」駅 徒歩7分
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賃料: 330,000円（敷金100万円 / 礼金33万円）
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物件種別: 木造2階建（店舗・事務所扱い）
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築年数: 1965年9月（築60年9ヶ月）
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間取り: 110㎡（約33坪）
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宿泊可能人数: 最大10名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
競合状況と奈良の観光需要に基づいた、堅実なシミュレーションです。
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想定初期費用: 約500万円（物件取得費、内装、消防、備品一式）
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想定宿泊単価: 40,000円（グループ・ファミリー向けの単価）
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想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
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想定月間売上: 480,000円
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想定月間利益: 35,000円
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支出内訳: 賃料 330,000円、光熱費・清掃費・予約システム手数料・消耗品等 約115,000円
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表面利回り: 8.4%（年間利益 / 初期費用換算） ※家賃負担が重いため、稼働率40％・単価4万円では利益幅が非常に限定的となります。稼働率をマックスの50%まで引き上げ、宿泊単価も上げることができれば、収益をもっと伸ばすことが可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 「ならまち」のど真ん中、近鉄奈良駅からも近く、インバウンド客の徒歩圏内という圧倒的な立地優位性。
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運営種別: 飲食店可の条件を活かし、民泊単体ではなく「1階店舗＋2階民泊」などの収益源分散が望ましい物件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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損益分岐点の高さ: 本シミュレーションの通り、月12日稼働（単価4万円）でようやく利益がわずかに出る構造です。家賃の減額交渉、あるいは宿泊以外の収益化が必須となります。
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用途変更・住宅要件: 元が店舗であるため、キッチン・トイレ・浴室の設置状況が新法の「住宅」基準を満たせるか、給排水工事の追加コストを精査してください。
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消防法: 面積が大きいため、自動火災報知設備の設置は避けられません。また、避難はしご等の設置が必要になる可能性が高いです。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
正直に申し上げれば、月間賃料33万円という固定費に対し、新法の「180日制限」下で宿泊単価4万円・稼働率40％での運用は、投資として非常にハイリスクな領域です。民泊単体では、清掃費や光熱費の変動で赤字に転落する懸念があります。繁忙期に高単価の宿泊予約を集中的に取り、閑散期はマンスリーでの貸し出しを行うなど、運営に工夫が必要な物件と言えます。