1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 大阪市中央区森ノ宮中央 戸建（外部サイト）
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所在地: 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央2丁目
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交通:
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大阪メトロ中央線「森ノ宮」駅 徒歩8分
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JR大阪環状線「森ノ宮」駅 徒歩11分
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賃料: 17.6万円（管理費なし）
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物件種別: 木造2階建（店舗・事務所扱い）
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築年数: 1977年7月（築48年11ヶ月）
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使用部分面積: 84.42㎡
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宿泊可能人数: 最大6〜8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
新法制限（月12日稼働）と、周辺の競合状況を鑑みた堅実なシミュレーションです。
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想定初期費用: 約120万円（敷礼・保証料、残置物整備、追加家具、消防設備点検等）
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想定宿泊単価: 22,000円（ファミリー・グループ向け）
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想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
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想定月間売上: 264,000円
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想定月間利益: 23,000円
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支出内訳: 賃料 176,000円、光熱費・清掃費・システム手数料・消耗品等 約65,000円
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表面利回り: 12.0%（年間利益 / 初期費用換算） ※民泊跡物件のため初期費用は抑えられますが、家賃負担が重いため、平日の集客が利益直結の課題となります。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。飲食店不可、騒音が出る業種不可。
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周辺環境: 大阪城公園、大阪城ホールが徒歩圏内。ライブイベントや観光需要が非常に強いエリア。
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運営種別: 前入居者が民泊として利用していたため、消防設備等のベースが整っている可能性が高いですが、現行法への適合確認は必須です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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残置物のコンディション: シャワールームや備品が「残置物扱い（貸主修繕義務なし）」のため、故障時の入れ替え費用を予備費として計上しておく必要があります。
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用途・住宅要件の再取得: 現在「店舗・事務所」扱いのため、新法届出に必要な「住宅（台所、浴室、便所、洗面設備）」の要件を即座に満たせるか確認してください。
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騒音対策: 飲食店不可・騒音不可の特記事項があるため、宿泊客へのハウスルール徹底（夜間のバルコニー利用禁止等）が運営継続の鍵となります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は「民泊跡地」である点です。一から設備を整えるコストと時間を大幅にショートカットできるため、2026年8月の引渡直後から繁忙期を狙った稼働が可能です。立地は大阪城ホールでのイベント需要が期待できるため、単価をイベントカレンダーに合わせて柔軟に変動させる戦略が有効。ただし、家賃17.6万円に対し、新法の40％稼働では利益幅が薄いのが現実です。大阪城観光の外国人ファミリー層をターゲットに、宿泊人数を増やして1人あたり単価を下げることで、稼働率を45〜50％まで引き上げることができれば、一気に優良案件へと化けます。