民泊物件  ·  04日 5月 2026

千葉県館山市｜153.83㎡・4LDK以上｜賃料18万円（民泊時・税別）｜「館山駅」車約15〜20分・改装自由・海見え古民家

千葉県館山市波左間（はさま）の絶好のオーシャンビューエリアから、153.83㎡の大型・海見え古民家（2階建て）物件が登場しました。

「民泊可能」「改装自由（大規模リフォーム相談可）」「駐車場最大10台確保可能（交渉による）」という、宿泊事業および飲食などの複合事業を立ち上げる上でこれ以上ない好条件が揃っています。

【最重要：「改装自由」×「153㎡超・海見え古民家」＝「高単価リゾートヴィラ」戦略】

  • 館山・波左間エリアの希少なオーシャンビュー古民家: 物件のある波左間（はさま）は、波左間海水浴場やダイビングスポットとして知られる波左間海中公園があり、夏を中心に非常に強い観光・リゾート需要があります。海が見える築54年の古民家という素材は、インバウンド層や都心からの週末旅行者にとって、日本の伝統とリゾート感を同時に味わえる最高のコンテンツです。

  • 153.83㎡を活かした「大人数・複数ファミリー」の受け入れ: 延床面積が150㎡を超えており、部屋数も多いため、最大10〜12名程度の大型宿泊グループに対応可能です。

    • 1階の壁を抜いて大人数が集まれる開放的なリビング＆アイランドキッチンや、海を望むウッドデッキを新設するなど、自由度の高いリノベーションによって1泊5万〜10万円クラスの高級一棟貸し宿（バケーションレンタル）へと生まれ変わらせるポテンシャルを秘めています。

  • 飲食店・カフェ併設の可能性: 一般賃貸（15万円）に対し、民泊利用時は180,000円（税別、税込198,000円）の設定ですが、改装自由度が高いため、1階を「海が見える古民家カフェ」、2階を「1日1組限定の民泊」とするなど、事業の多角化によるリスク分散と収益の最大化が図れます。

1. 物件概要

  • 所在地: 千葉県館山市波左間

  • 賃料: 住居：15万円 / 民泊利用時：18万円（税別・税込19.8万円）

  • 初期費用: 敷金なし / 礼金1ヶ月

  • 構造・面積: 木造 2階建（1972年築・153.83㎡・4LDK以上）

  • アクセス: JR内房線「館山駅」から車で約15〜20分、または館山道「富浦IC」から車で約25分。

  • 特徴: 民泊可能、飲食店・オフィス・アトリエ利用相談可、改装自由（大規模リフォーム相談可）、駐車場複数台あり（交渉次第で最大10台程度）。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大10名収容・1棟貸しリゾート想定）

【活用案：海を愉しむ一棟貸し古民家リゾート「波左間オーシャンベース」】

  • 想定平均宿泊単価: 50,000円（1棟貸し・8〜10名利用想定・清掃費別・シーズン変動あり）

  • 営業日数: 月10日（年間180日を夏休み、GW、毎週末などの繁忙期に集中稼働）

  • 月間宿泊売上: 500,000円

  • 月間固定費（賃料税込19.8万＋光熱費・ネット・システム料・清掃委託等）: 約350,000円

  • 月間利益: 約150,000円

考察: 家賃が事業用として約20万円弱とやや高めの設定ではありますが、153㎡の海見え古民家という「唯一無二のロケーション」を活かして高単価を維持できれば、新法180日営業の枠内でも確実に収益（営業利益）を上げることが可能です。夏のハイシーズンは1泊8万円以上の設定にすれば、収益額はもっと上げることができます。閑散期は安めの宿泊費に設定するなど柔軟な価格設定を行えば、180日制限いっぱいまで稼働率を上げることも可能です。

3. この物件の強みとリスクヘッジ

  • 圧倒的な駐車スペース（最大10台可）: 車移動が基本となる南房総・館山エリアにおいて、敷地内（または近接）にこれだけの駐車スペースを確保できる物件は極めて稀です。車数台での複数家族の旅行や、将来的なカフェ営業時のゲスト用駐車場としても、大きな競争優位性になります。

  • 改装の自由度と資産価値の向上: 「人生の夏休みを最大化する場所」のキャッチコピー通り、オーナー側も新しい価値の創出を歓迎しています。DIYや本格的なリノベーションで自分だけの空間を作り上げ、SNSや予約サイトでのビジュアル訴求を強化しやすい物件です。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. 水回りの設備確認とリノベーション費用: 築54年の古民家のため、建物自体に相応の経年劣化があります。特に大人数宿泊を想定した場合、お風呂（浴室）のサイズや給湯能力、トイレ（複数箇所設置が望ましい）の配管状態など、水回りのリフレッシュ工事にどれくらいの費用がかかるかを事前に施工業者と現地確認（見積もり）することが極めて重要です。

  2. 簡易宿所（365日営業）への変更検討: 初期投資（リノベーション費用）を大きくかける場合、新法の180日制限を外して「旅館業（簡易宿所）」を取得し、365日フル営業を目指す方が投資回収期間を大幅に短縮できます。

    • 物件の用途地域が「都市計画区域外」または「用途地域の指定のない区域（白地地域）」、あるいは「観光地」である場合、旅館業の取得ハードルは下がります。管轄の安房保健所や消防署、建築指導課へ事前に相談し、簡易宿所の営業許可が取得できる構造・設備かどうかを確認することをお勧めします。

カテゴリ： kanto, chiba