岡山市南区の落ち着いた住宅街に位置する、広々とした2LDKの物件です。
備考欄に「民泊の場合は応相談」との記載があり、オーナー様が宿泊事業に対して理解、あるいは交渉の余地を持っている貴重な案件です。賃料が5万円と非常に安く、専有面積も約60㎡あるため、コストパフォーマンスを重視した民泊運営が可能です。
【重要：低賃料×広大なベランダ×「駐車場2台分」の戦略的価値】
岡山という車社会において、この物件が持つスペックは民泊運営において大きな強みになります。
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「駐車場2台分」の確保: 岡山の観光やビジネス利用は車移動が前提となります。2台分のスペースがあれば、家族連れや、2台に分かれて移動するグループ客を完全に取り込めます。これは近隣のホテルにはない強力な差別化要因です。
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「ベランダがとても広い」という特徴: 備考でも強調されているベランダは、洗濯物の外干しはもちろん、アウトドアチェアを置いて開放感を演出するなど、リスティング写真でのアピールポイントとして活用できます。
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リフォーム済みLDK: 12畳のLDKは畳からフローリングにリフォームされており、現代のゲストが好む清潔感のある空間になっています。和室と洋室が1部屋ずつあるため、寝室のバリエーションも持たせられます。
1. 物件概要
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/33104/1132890023/50022154/x01132890023.html
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所在地: 岡山県岡山市南区福田
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賃料 / 管理費: 5.0万円 / なし
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初期費用: 敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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構造・面積: 木造 2階建（1983年1月築・59.68㎡・2LDK）
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アクセス: バス停「福田公会堂前」徒歩8分（車利用推奨）
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特徴: 民泊応相談、駐車場2台分（5,000円）、広大なベランダ、ペット相談可、LDKフローリングリフォーム済。
2. 立地と市場背景：岡山南部の拠点としての需要
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岡山港・児島方面へのアクセス: 瀬戸内海の島々への玄関口である岡山港や、ジーンズの街・児島、倉敷方面へ車でアクセスしやすい立地です。
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ビジネス・中長期滞在需要: 岡山市南区には工業団地や流通センターが多く、短期の観光客だけでなく、出張者や工事関係者の中長期滞在（マンスリー併用民泊）としての需要も安定して見込めます。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（ファミリー/中長期滞在向け）】
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平均宿泊単価: 9,000円（広さと駐車場2台分を考慮した設定）
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月間稼働（新法上限平均）: 10日（週末・連休・地域イベント時）
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月間宿泊売上: 90,000円
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清掃費回収分: 15,000円（月3回想定）
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月間固定費（賃料5万＋駐車場5千＋光熱費・ネット・代行料等）: 約85,000円
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月間利益: 約20,000円
考察: 賃料が安いため、月間10日程度の稼働で損益分岐点を超えられます。利益額は控えめですが、固定費が圧倒的に低いため、初めて民泊に挑戦する方の「1号店」として、あるいはポートフォリオの安定剤として非常に優秀な案件です。
4. この物件の強みと戦略
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ペット対応での差別化: 「ペット相談可」を活かし、岡山エリアでは数少ない「ペットと一緒に泊まれる宿」として打ち出すことで、稼働率の底上げが狙えます。
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60㎡を活かした「最大6名収容」: LDKと2つの居室を使い、布団等を活用して収容人数を増やすことで、1人あたりの宿泊単価を抑えつつ、グループ客からの総売上を最大化できます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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「民泊応相談」の条件: 民泊として利用する場合、賃料の上乗せや敷金の増額があるか、不動産ナビショップ様を通じてオーナー様に確認が必要です。
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消防設備の適合: 2階建ての木造物件のため、特区民泊ではない通常の新法（住宅宿泊事業）であれば、火災報知器の設置等のコストは比較的安価に抑えられる可能性が高いです。その他、住宅宿泊事業法に必要な手続きを確認する様にしましょう。
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周辺環境の確認: 住宅街のため、ゲストへの騒音注意喚起やゴミ出しルールの徹底が必要です。