沖縄県石垣市字桃里（星野エリア）。新石垣空港から車で約15分、豊かな自然が残る東海岸側に位置する「賃料44万円・198.28㎡・6LDK・家具家電付き・民泊可」の大型ペンション物件です。
石垣島内でも「ツリーハウス」や「フリースペース」といった独自の付帯設備を持つ物件は極めて稀であり、ファミリーやグループ旅行、あるいはデジタルノマドの合宿拠点として、極めて高いブランディングが可能な案件です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/47207/090H100484519991/179843001/x1090H100484519991.html
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所在地：沖縄県石垣市字桃里165-12
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賃料 / 管理費：44.0万円 / なし
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初期費用：敷金 10万円 / 礼金 55万円
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構造・面積：RC造 2階建（1980年4月築・198.28㎡・6LDK）
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特徴：民泊可、ツリーハウス付き、家具家電付き、フリースペースあり。
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特殊条件：定期借家5年。民泊・旅館業利用の場合は諸条件変更の可能性あり。
2. 石垣島・宿泊市場の現状とポテンシャル
石垣島は、インバウンド需要の回復と国内観光の好調により、宿泊単価が上昇傾向にあります。
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立地特性（星野エリア）：市街地からは離れますが、その分「静寂」と「満点の星空」が最大の売りになります。近年、このエリアには高級ヴィラが増えており、本物件のような大型施設は希少です。
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家具家電付きのメリット：離島での運営は家具・備品の輸送費が非常に高額になりますが、本物件は付随しているため、初期投資を大幅に削減してスピーディーな開業が可能です。
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定期借家5年と投資回収：賃料44万円は高額ですが、6LDKという部屋数を活かし、1泊10万円〜の高単価設定ができれば、十分に利益を確保できます。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
198㎡・6LDKあれば、最大で「12〜15名」程度の収容が可能です。
【月間収益想定（石垣島・大型1棟貸し型・現実値）】
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平均宿泊単価：85,000円（季節変動あり：閑散期5万〜繁忙期15万以上）
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想定稼働率：65％（月約20日 ※空港からのアクセス良好なため）
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月間宿泊売上：1,700,000円
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清掃費回収分：100,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料44万＋光熱費・ネット・システム料・リネン・管理代行等）：約750,000円
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月間利益：約1,050,000円
考察: 賃料コストを差し引いても、月間100万円近いキャッシュフローが見込める「高収益モデル」です。ツリーハウスなどの付帯設備をSNS映えする形でプロモーションできれば、稼働率の底上げが期待できます。稼働率はかなり楽観的な数字になっているので、高単価でどれだけ稼働率を上げられるかが鍵となります。
4. この物件の強みと戦略
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「ツリーハウス」による差別化：石垣島でツリーハウスがある宿は他にほぼありません。子供連れのファミリーにとって一生の思い出になる体験を提供でき、レビュー評価の向上に直結します。
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6LDKの多室構造：3世代家族や、複数の友人グループがプライバシーを保ちながら同居できるため、大人数需要を独占できます。
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フリースペースの活用：ヨガ、研修、ワークショップなど、宿泊以外の付加価値を付けやすく、法人向けのワーケーション需要も狙えます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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旅館業法（簡易宿所）の取得状況：過去にペンションとして運営されていたのであれば、許可の承継や再取得が比較的スムーズな可能性があります。365日運営のためには必須の確認事項です。
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建物の老朽化とRC造のメンテナンス：築46年のRC造です。塩害による鉄筋の爆裂や、雨漏りの有無は内見時に厳しくチェックが必要です。
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定期借家の再契約可能性：5年後に更地にする予定があるのか、あるいは再契約の相談が可能なのか、オーナーの意向を事前に確認し、投資判断を行うべきです。