香川県高松市花園町戸建｜100㎡超・5LDK・JR栗林駅徒歩5分｜四国観光の拠点・うどん巡り民泊としての可能性

香川県高松市花園町。JR高徳線「栗林駅」から徒歩5分という絶好のロケーションに位置する、「賃料7万円（民泊時要相談）・100㎡超・3階建・5LDK」の重量鉄骨造物件です。

高松市中心部に近く、観光名所「栗林公園」も徒歩圏内という立地は、四国旅行の拠点（ベースキャンプ）としての宿泊需要が非常に高いエリアです。

1. 物件概要

• 物件URL：https://jmty.jp/kagawa/est-hou/article-1myteg

• 所在地：香川県高松市花園町

• 賃料 / 管理費：7.0万円 / なし（※民泊利用時は諸条件変更あり）

• 初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月（※大家直接募集のため仲介手数料 0円）

• 構造・面積：重量鉄骨造 3階建（面積100㎡超・5LDK）

• アクセス：JR高徳線「栗林駅」徒歩5分

• 特徴：民泊運営相談可、ペット可、駐車場1台分（軽自動車限定）あり、都市ガス。

2. 高松市・花園町エリアの宿泊市場と戦略

高松市は瀬戸内国際芸術祭や「うどん県」観光の玄関口であり、特に栗林駅周辺は利便性と静かさを兼ね備えています。

• JR駅徒歩5分の圧倒的優位性：JR栗林駅は特急も停車するため、岡山方面からのアクセスや、徳島方面への移動もスムーズです。公共交通機関を利用するインバウンド客にとって、徒歩5分圏内の1棟貸しは非常に選ばれやすい条件です。

• 重量鉄骨造の安心感：築古ながら重量鉄骨造であるため、木造に比べて遮音性や耐震性に優れています。3階建ての構造を活かし、階ごとに「寝室」と「共有スペース」を完全に分けることで、大人数グループでもストレスのない滞在を提供できます。

• 「うどん巡り」の拠点化：周辺には有名うどん店が点在しており、徒歩や自転車で「朝うどん」を楽しめる宿として打ち出すことで、国内のうどんファンや観光客を惹きつけることができます。

3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

100㎡超の5LDKであれば、最大で10名程度の収容が可能です。

【月間収益想定（高松市・大型1棟貸し型・現実値）】

• 平均宿泊単価：25,000円（1棟貸切・6〜8名利用想定）

• 想定稼働率：50％（月約15日 ※瀬戸内観光やビジネス需要を含む）

• 月間宿泊売上：375,000円

• 清掃費回収分：50,000円（月5回想定）

• 月間固定費（民泊用加算家賃想定10万＋光熱費・ネット・代行手数料等）：約200,000円

• 月間利益：約225,000円

考察: 地方都市としては高い稼働率が見込める立地です。民泊利用で家賃がアップしたとしても、収容人数を活かした単価設定を行えば、十分なキャッシュフローを確保できます。平日はインバウンド客、週末は日本人に宿泊してもらうことを想定すれば、稼働率50%は現実的な数字と言えます。

4. この物件の強みと戦略

• 初期費用の低さ：大家直接募集で仲介手数料がなく、さらに元々の賃料設定が安価なため、開業時の負担を最小限に抑えられます。

• 5LDKという間取りの希少性：高松市内のホテルで2〜3家族が一緒に泊まれる部屋を探すのは困難です。5LDKの戸建ては、ファミリー層や友人グループの「集まりたい」需要を独占できます。

• ペット対応による付加価値：ペット可の民泊は高松市内でもまだ数が少ないため、愛犬連れの旅行者をターゲットにすることで、季節を問わず安定した予約が期待できます。

5. 検討・調査すべき重要ポイント

1. 民泊利用時の家賃・条件変更：募集文に「家賃・敷金等変わってきます」とあるため、具体的な増額幅と敷金の条件を早めに確認する必要があります。

2. 駐車場問題の解消：敷地内は軽自動車1台分ですが、徒歩圏内に複数の月極駐車場があるとのこと。提携駐車場として確保できるか、あるいはゲストへの案内図を用意する必要があります。

3. 高松市の民泊条例：香川県および高松市の条例により、住居専用地域などでの営業制限がないか、事前に保健所・市役所での確認が不可欠です。