1994年築（築32年）と建物は中堅ですが、専有面積が85㎡近くあり、3LDKという間取りは「最大8〜10名収容」の大型民泊として高い収益性を期待できます。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/11221/6990130615/00282152/x06990130615.html
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所在地：埼玉県草加市谷塚町
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交通：東武スカイツリーライン「谷塚駅」徒歩12分
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賃料：13.0万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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構造：木造 3階建の1階部分（※メゾネットまたは1階ワンフロアかは要確認）
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面積：84.95㎡
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設備：トイレ2ヶ所、システムキッチン（3口コンロ）、追い焚き、シャンプードレッサー、駐車場1台無料（軽自動車相当）。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
谷塚エリアは「北千住」まで約15分、「上野・秋葉原」まで約30分と、東京北東部へのアクセスが良好です。都心の宿泊費が高騰する中、3LDKの広さを求めるインバウンドファミリーの受け皿になります。
【月間収益想定（大型ファミリー型・現実値）】
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平均宿泊単価：22,000円（多人数グループ・駐車場込）
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想定稼働率：40％（月約12日）
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月間宿泊売上：264,000円
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月間固定費（賃料・光熱費・ネット・システム料）：約175,000円
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月間利益：約89,000円
考察: 賃料13万円に対してこの面積はコストパフォーマンスが非常に高いです。トイレが2つあるため、8名程度の団体でも朝の混雑を回避でき、高評価レビュー（＝継続的な高稼働）に繋がりやすいのが最大の強みです。ただし、草加市は観光地ではないためどれだけ稼働率を上げられるかがポイントとなります。想定の稼働率40%も少し楽観的な数字である可能性が高いです。
3. 立地・運営上の強み
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駐車場1台無料：軽自動車相当との記載がありますが、都内近郊で駐車場無料は大きな武器です。レンタカー移動を好む海外観光客や、地方からの国内旅行客を惹きつける強力なフックになります。
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充実の水回り設備：3口コンロのシステムキッチンや追い焚き、温水洗浄便座など、生活に必要な設備が揃っており、初期投資は家具家電の設置（約120〜150万円程度）のみで済みます。
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事務所・シェアハウス可：民泊以外の用途も認められているため、閑散期に期間限定のシェアハウスや事務所として短期貸しするなど、経営の柔軟性が高いです。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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草加市の住宅宿泊事業ルール：埼玉県（草加市）の民泊条例において、住居専用地域などでの営業日数制限や、独自の管理基準がないか、保健所への確認が必要です。
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駐車場の実サイズ：軽自動車相当となっていますが、実際にはどの程度のサイズの車が入るのか。ゲストに案内する際にトラブルにならないよう、正確な寸法（幅・奥行き）の計測が不可欠です。
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1階部分のプライバシー：3階建ての1階部分であるため、上階からの騒音や、外からの視線対策（目隠しカーテン等）が必要です。
5. 運営の方向性（改善案）
「東京イーストエリア・ファミリー・ベース（駐車場完備）」。
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ターゲット：3世代の家族旅行、2家族での合同旅行、スポーツ大会等の遠征グループ。
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内装コンセプト：85㎡の広さを活かした、ゆったりとした「和洋ミックス」スタイル。リビングに大型のソファとダイニングテーブルを配置し、家族全員で団らんできる空間を演出。
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サービス：駐車場無料を全面に押し出し、近隣の「草加松原」や「西新井大師」などの観光ルートを紹介する。