岡山県・玉野市 アルスプラージュ｜83.25㎡・1LDK・オーシャンビュー・民泊可物件の分析

「オーシャンビュー」かつ「83㎡」という贅沢な空間は、一般的なビジネスホテルでは味わえない体験を提供できるため、高単価・高満足度の運営が期待できます。

1. 物件概要

• 物件URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100494643243/

• 所在地：岡山県玉野市築港1丁目

• 交通：JR宇野線「宇野駅」徒歩11分

• 賃料：80,000円（管理費込）

  • ※備考欄に「民泊利用の場合、賃料など変更あり」と記載があるため、交渉が必要です（一般的に1〜2割増程度が相場）。

• 初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月 / 仲介手数料 1.1ヶ月 / 保証会社費用 等

• 構造：RC造 10階建の4階部分（1989年10月築）

• 専有面積：83.25㎡（1LDK）

• 特徴：オーシャンビュー、業務用エアコン完備、冷蔵庫・洗濯機付き、システムキッチン（3口コンロ）、琉球畳、防犯カメラ、二人入居・ルームシェア・事務所相談可。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

宇野港周辺は、直島・豊島行きのフェリー待ちや、瀬戸内を巡るインバウンド観光客が非常に多いエリアです。83㎡の広さを活かし、最大6〜8名程度のグループ収容を狙うのが最も効率的です。

【月間ランニングコスト（固定費）】

• 賃料（民泊時想定）：100,000円（※2割増を想定）

• 光熱費・ネット・システム料：30,000円

• 清掃外注費（月4回想定）：32,000円（※80㎡超のため1回8,000円想定）

• 月間固定費合計：約162,000円

【月間収益想定（現実値）】

• 平均宿泊単価：22,000円（オーシャンビュー・広大空間・アートな内装を強調）

• 想定稼働率：40％（月約12日）

  • ※瀬戸内国際芸術祭の開催年やハイシーズンは稼働率80%超も可能。

• 月間宿泊売上：264,000円

• 清掃費回収分：32,000円

• 月間売上合計：296,000円

【月間損益結果】

• 月間収支：約134,000円（利益）

考察: 賃料が8万円台（民泊増額後も10万円程度）で、これだけの広さと眺望を確保できるのは地方港町ならではの強みです。月8日程度の稼働で固定費を回収でき、それ以上は利益になります。住宅宿泊事業法による180日制限下でも、利益を見込めると想定できます。

3. 立地・運営上の強み

• 「直島の玄関口」という唯一無二の立地：宇野港は直島・豊島・小豆島へのフェリーが出る重要拠点です。島内の宿が満室の場合や、大人数で安く泊まりたい層にとって、宇野駅徒歩圏内の1棟貸しスタイルは需要が絶えません。

• 圧倒的な眺望と内装スペック：オーシャンビューはOTA（Airbnb等）での写真映えが抜群です。また、業務用エアコンや琉球畳、お洒落な壁紙などは、追加のリフォーム費用を抑えて高品質な宿を作る助けになります。

• 備え付け家電の活用：冷蔵庫や洗濯機が最初から付いているため、初期投資を数万円〜十数万円単位で節約できます。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

1. 民泊時の「賃料・条件変更」の幅：不動産会社を通じ、民泊時の具体的な賃料設定（固定賃料か、あるいは売上連動か等）と、初期費用の変動を早急に確認する必要があります。

2. 管理組合の承諾：マンションの場合、管理規約で民泊が禁止されていないか、または理事会の承認がスムーズに得られるかを確認してください。不動産会社が「可能」と言っている場合はクリアしていることが多いですが、念押しが必要です。

3. プロパンガスのコスト：岡山県の地方部ではプロパンガスが一般的ですが、冬場にゲストがお湯を多用するとコストが跳ね上がるため、基本料金や単価の確認を推奨します。

5. 運営の方向性（改善案）

「瀬戸内アートを巡る旅人のための、オーシャンビュー・アトリエ・ステイ」。

• インテリア：琉球畳の和室と洋室を活かし、瀬戸内ゆかりのアート作品や写真を展示し、「アートの島へ渡る前の高揚感」を演出。

• ターゲット：3〜4名の友人グループ、または子連れの外国人ファミリー層。

• 戦略：オーシャンビューのバルコニーに椅子を置き、海を見ながらコーヒーを楽しめる「体験」を写真でアピール。