高松市の太田エリアは、中心部（瓦町・高松築港）まで電車で10〜15分とアクセスが良く、生活利便性と静かな住環境が両立した地域です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/37201/6990084090/50801948/x06990084090.html
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所在地：香川県高松市太田上町
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建物名：和みの家太田上町
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交通：高松琴平電鉄琴平線「太田駅」徒歩4分
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賃料：3.4万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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構造：木造 2階建（1976年10月築）
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専有面積：52.99㎡（3DK）
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特徴：Wi-Fi無料、エアコン・冷蔵庫・洗濯機等家電付き、ペット可、DIY相談可、民泊運営可。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
高松市は瀬戸内国際芸術祭の拠点としてインバウンド需要が根強く、駅近の低価格帯1棟（1室）貸しは、バックパッカーや少人数のグループに刺さります。
【初期投資（概算）】
家電付きのため、内装のブラッシュアップと消防設備に集中できます。
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消防設備（自動火災報知器等）：15万円 〜 25万円
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DIY・インテリア（和室のモダン化等）：15万円 〜 30万円
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寝具・アメニティ：10万円
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合計投資額：約40万円 〜 65万円
【月間ランニングコスト（固定費）】
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賃料：34,000円
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光熱費・消耗品：20,000円（※Wi-Fi無料のため通信費0円）
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清掃外注費（月4回想定）：20,000円（※セルフ清掃なら0円）
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月間固定費合計：約74,000円
【月間収益想定（現実値）】
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平均宿泊単価：8,000円（1名追加ごとに+2,000円などの設定）
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想定稼働率：40％（月約12日）
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※駅徒歩4分の強みを活かし、高松中心部へのアクセスを重視する層を獲得。
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月間宿泊売上：96,000円
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清掃費回収分：20,000円
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月間売上合計：116,000円
【月間損益結果】
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月間収支：約42,000円（利益）
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投資回収期間：約10ヶ月 〜 1年半
考察: 固定費が圧倒的に安いため、月10日程度の稼働で十分に利益が出ます。1年以内に投資回収ができる計算となり、民泊ビジネスとしては非常に優秀な「ローリスク・ミドルリターン」案件です。
3. 立地・運営上のリスクと課題
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和式トイレの問題：備考に「和式便所だが洋式ポータブル設置予定」とあります。民泊ゲスト（特に外国人）にとって和式やポータブルは不評の要因になりやすいため、DIYで「簡易洋式化（スワレット等）」を検討するか、賃料交渉の代わりに温水洗浄便座への交換を大家に相談する価値があります。
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駐車場の欠如：近隣で別途契約が必要です。香川県は車社会のため、駐車場がないことは国内ゲストの集客に影響しますが、駅徒歩4分なので「電車移動の観光客」にターゲットを絞ればカバー可能です。
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築古ゆえの清潔感：築49年ですので、写真以上に古さを感じる可能性があります。DIYで「レトロモダン」な雰囲気を出し、古さを「味」に変える演出が不可欠です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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民泊許可の難易度：高松市は民泊（住宅宿泊事業）に対し比較的標準的な対応ですが、木造の共同住宅（アパート形式）の場合、他住戸との消防設備の連動が必要になるケースがあります。管理会社に過去の民泊実績を確認してください。
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家電の保守：サービス品（残置物）としての家電の場合、故障時の修理費用が借主負担になることが多いです。
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バイク・駐輪場無料：無料のバイク置き場があるのは、四国お遍路やツーリング客にとって非常に大きな訴求ポイントになります。
5. 運営の方向性（改善案）
「うどん巡り＆瀬戸内アート巡りのベースキャンプ」として振り切るのが正解です。
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ターゲット：四国を電車や自転車で周遊するバックパッカー、お遍路さん。
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演出：DIYで畳の上にクッションフロアを敷くか、あえて「昭和レトロ」な家具を配置。
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差別化：Wi-Fi無料を活かし、コワーキングスペース風のデスクを設置して「ワーケーション需要」も取り込む。マンスリーでの貸し出しもできないか、検討してみましょう。