この物件の価値は、四国遍路の聖地における「一等地」であることと、RC造の堅牢な大空間を12万円で専有できるコストパフォーマンスにあります。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/37204/6989637173/50026908/x06989637173.html
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所在地：香川県善通寺市善通寺町２丁目
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交通：JR土讃線「善通寺駅」徒歩14分（善通寺本堂まで徒歩5分）
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賃料：12万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 2ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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※初回保証料12万円を含め、仲介手数料等で初期は約60万円〜。
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物件種別：RC造 3階建の2〜3階部分（メゾネット）
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専有面積：228.01㎡（約69坪）
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築年月：1978年1月（築48年）
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宿泊可能人数：最大15名〜20名規模（広さを活かした多人数収容）
2. 民泊・宿坊風ゲストハウス運用データ
善通寺の参拝客およびお遍路さん、周辺大学の合宿需要を想定した試算です。
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物件固定費：120,000円
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想定宿泊単価：25,000円 〜 40,000円（1棟貸し・グループターゲット）
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想定稼働率：40％ 〜 50％（年間約146日〜182日稼働）
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想定月間売上：約350,000円 〜 600,000円
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想定月間利益：約150,000円 〜 350,000円（清掃・光熱費・手数料控除後）
Point: 「内装リフォーム完了済」のため、228㎡という広さがありながら、初期の改装コストを大幅にカットできます。善通寺本堂まで徒歩5分という立地は、早朝の「お勤め」に参加したい熱心な参拝客や、四国遍路を巡る外国人観光客にとって、指名買いされるレベルの立地優位性があります。
3. 立地・運営上の強み
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圧倒的なキャパシティとRC造の安心感：228㎡あれば、複数の寝室と広大なリビング（共有スペース）を確保できます。RC造のため木造に比べて防音・耐震性に優れ、大人数での滞在でも安心です。
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駐車場3台分無料：四国観光はレンタカーや自家用車移動が主流です。門前町で3台分の駐車スペースが確保されていることは、団体客を取り込む上で決定的な強みになります。
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多用途への柔軟性：備考に「民泊、寮、社宅等」と明記されており、オーナー側の理解が深いです。観光シーズン以外は、近隣大学のスポーツ合宿所や、法人向けの短期研修施設としてのリーシングも可能です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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消防設備の確認：200平方を超える広さは運営上はメリットですが、消防法が厳格になる可能性もあります。どういった設備が追加で必要となるか、消防署での確認を必ず行う様にしましょう。
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冬場の暖房効率：228㎡のRC造は、冬場に底冷えする可能性があります。広い空間を効率よく暖めるための設備（大型エアコンやガスヒーター）の配置が、冬場のレビューを左右します。
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1階部分の状況：本物件は2・3階部分です。1階がどのような用途で使用されているか、音やプライバシーの観点でチェックが必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、単なる民泊ではなく「現代版の宿坊（しゅくぼう）」としてプロデュースするのが最適です。 善通寺に近いという神聖な立地を活かし、内装に和の設え（座禅スペースや写経机など）を導入すれば、インバウンド客向けの「体験型ラグジュアリー・ゲストハウス」として、12万円という家賃を数日で回収できるポテンシャルを秘めています。