緑橋駅から徒歩4分、森ノ宮駅からも徒歩圏内という立地を活かし、118㎡の全フロアを一つのゲストグループが「自宅」のように使いこなす、プライバシー重視の一棟貸しスタイルでの運用をシミュレーションします。
1. 物件概要（スペックデータ）
- 物件固定費：220,000円
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想定宿泊単価：22,000円 〜 32,000円
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※8名〜10名の大所帯が「1人あたり約3,000円」で泊まれる設定。
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想定稼働率：60％ 〜 65％（年間約220日〜237日稼働）
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想定月間売上：約400,000円 〜 620,000円
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想定月間利益：約100,000円 〜 220,000円
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※清掃費（大型物件のため1回あたり1.5万〜2万円想定）、光熱費、運営手数料を控除後。
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2. 一棟貸し切りに特化した「フロア活用」戦略
店舗機能を排し、全階を宿泊者の居住スペースとすることで、以下のバリューを提供します。
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1階：エントランス ＆ 大型ストレージ 構造上、居住性が低い1階は、大人数ゲストの「大量のスーツケース」や「ベビーカー」を広げたままにできる荷物置き場、およびスムーズなチェックイン動線として活用します。
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2階：広大なメインリビング・ダイニング 18畳超のLDKを「グループ全員が座れる団らんの場」として整備。キッチンが2箇所ある特性を活かし、大人数での自炊やパーティー需要に対応します。
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3階・4階：独立した寝室エリア（4部屋） 合計4つの個室を寝室として配置。2家族や3世代旅行でも、寝る時はプライバシーを確保できる構成は、ホテルには真似できない大きな強みです。
3. 運営上の課題と対策
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「縦移動」の負担： エレベーターがない4階建て一棟貸しの場合、高齢者や足の不自由なゲストには不向きです。予約サイト上の説明で「階段移動がある」ことを明記しつつ、1階に重い荷物を置けるメリットを強調することで、ターゲットを「体力のある若者グループ」や「アクティブなファミリー」に絞り込みます。
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光熱費の管理： 118㎡・4フロア分のエアコンや給湯による光熱費は、一般的な住宅の2〜3倍に膨らむ可能性があります。スマートリモコンの導入による一括オフ機能など、ITを活用したコスト削減が利益確保に直結します。
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清掃オペレーション： 4階分の清掃とリネン回収を短時間で行うには、清掃スタッフを複数名体制にする必要があります。一棟貸しで宿泊単価を維持するためには、清掃の質の維持が最優先事項です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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旅館業（特区民泊）のハードル： 4階建ての木造（または軽量鉄骨）物件を一棟丸ごと宿泊施設にする場合、消防法上の「特定防火対象物」としての設備（全館連動の自火報など）が必要になる可能性が高いです。オーナー側でどこまで対応済みか、あるいはDIYの範囲で設置可能か、消防署への事前相談が必須です。民泊特区で365日運営を目指すのであれば、締め切りが近いので早めに動く必要があります。
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初期投資の規模： 家具・家電・ベッド（8〜10名分）のセットアップに加え、礼金44万円を合わせると、開始までに400万円前後のキャッシュが必要になります。利回りだけでなく、回収までの期間（約1.5〜2年）をどう見るかが判断基準となります。